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考慮買(mǎi)房的你，一定有這樣的疑惑：怎么現(xiàn)在好多樓盤(pán)都是“疊墅+高層”這樣的“高低配”組合，而且還越來(lái)越流行?這樣的高層或者疊墅，值得買(mǎi)嗎?

沒(méi)錯(cuò)，當(dāng)前漳州市面上是有很多“高低配”樓盤(pán)。如果是一個(gè)占地200畝的大地塊分成幾個(gè)組團(tuán)，一片做別墅，一片做高層，這還可以理解。但現(xiàn)在有些樓盤(pán)占地面積不大，才兩三萬(wàn)平方米，也做“高低配”，不少購(gòu)房者反映，看完有種說(shuō)不出的感覺(jué)，又不知道哪里好或不好。

沒(méi)關(guān)系，看過(guò)來(lái)，現(xiàn)在就來(lái)了解一下“高低配”的相關(guān)知識(shí)，看完保證你進(jìn)了售樓部，心里很有數(shù)。

容積率事關(guān)樓盤(pán)舒適度

先來(lái)弄清楚一個(gè)概念——容積率。因?yàn)?ldquo;高低配”是兼顧容積率和利潤(rùn)的一個(gè)產(chǎn)物。

容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與總用地面積的比?？偟膩?lái)說(shuō)，一個(gè)舒適的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)4，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3。容積率數(shù)值越大，舒適度越低。

一般而言，政府在出讓地塊時(shí)就已經(jīng)對(duì)該地塊的容積率和綠地率區(qū)間范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以在數(shù)值允許的范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

當(dāng)前漳州市區(qū)幾個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的容積率是這樣的：建發(fā)西湖觀瀾2.99，中梁遠(yuǎn)洋星海天宸2.6，特房錦繡碧湖2.52，聯(lián)發(fā)君領(lǐng)壹號(hào)2.49，聯(lián)發(fā)君樾西湖2.0，世茂漳州府1.1。幾個(gè)尚未完成規(guī)劃的地塊容積率也是有規(guī)定的，如三館附近的高端地塊2021P03規(guī)定了容積率小于1.2，人民廣場(chǎng)附近的吾悅廣場(chǎng)容積率小于2.9，今年3月被藍(lán)田國(guó)企拿下的藍(lán)田剛需地塊2021P02容積率小于2.6。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例。通俗來(lái)說(shuō)，一樣大小的地皮，容積率越高，地面上蓋的房子越多，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房賺的錢(qián)就越多。

而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度。正常來(lái)講，容積率低，小區(qū)里樓少棟距寬，通風(fēng)、采光就更好，綠地多了，過(guò)道寬了，能供給住戶(hù)休憩玩耍的公共空間也就多了，停車(chē)、走路也更方便。

做“高低配”有助提升貨值

不過(guò)，容積率只是一個(gè)數(shù)值，它難以束縛開(kāi)發(fā)商飛揚(yáng)的思路。當(dāng)前流行的“高低配”就是解決地塊限定容積率的情況下如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的新方案。說(shuō)白了，就是做“高低配”更好賺錢(qián)。

假設(shè)一個(gè)樓盤(pán)占地面積2.67萬(wàn)平方米，容積率約3.0，可建面積約8萬(wàn)平方米。高層住宅均價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米，疊墅產(chǎn)品為1.8萬(wàn)元/平方米。

不計(jì)其他建筑，現(xiàn)在有兩個(gè)方案：

第一，做純高層圍合式社區(qū)，單算建設(shè)5幢30層一層6戶(hù)均為88平方米戶(hù)型的高層，余一些面積不計(jì)，總貨值是11.09億元。

第二，做“高低配”，建設(shè)6幢四疊一層六戶(hù)、2幢四疊一層四戶(hù)均為135平方米戶(hù)型的疊拼，和3幢30層一層六戶(hù)均為104平方米戶(hù)型的高層，共11幢樓，余一些面積不計(jì)，疊墅部分貨值為4.28億元，高層貨值為7.86億元，總貨值約為12.14億元。

同樣的容積率范圍內(nèi)，相比方案一，方案二“高低配”可以多出超1億元的貨值。

當(dāng)然，除了更高的獲利，從開(kāi)發(fā)商的層面看，搭配疊墅洋房產(chǎn)品的小區(qū)，可以圍繞低密產(chǎn)品做文章，把產(chǎn)品往高端定位包裝，有利于開(kāi)發(fā)商積累品牌度和口碑。

也可以圍繞產(chǎn)品多樣化做文章，高層能做50平方米左右的投資小戶(hù)、90平方米的剛需房型、110平方米左右的小四房;面積大于120平方米的改善房型，放在高層做大平層出售周期太長(zhǎng)不劃算，就放在疊墅區(qū)做，可以按照疊墅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)別化定價(jià)，單價(jià)更高，來(lái)錢(qián)也快。

長(zhǎng)處：高層通風(fēng)透氣 疊墅靠近市區(qū)

開(kāi)發(fā)商追逐利潤(rùn)是天性使然，作為購(gòu)房者，只要擦亮雙眼，明確自己的需求，在“高低配”盛行的時(shí)代，是能買(mǎi)到適合自己的房子的。

“高低配”的起因，和國(guó)家頒布“限墅令”限制出讓容積率1以下地塊有關(guān)?，F(xiàn)在出讓土地時(shí)規(guī)定的住宅主流容積率是1.0~2.6。加之限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建等調(diào)控政策頻出，開(kāi)發(fā)商拿地難度提升，利潤(rùn)空間攤薄，做“高低配”找補(bǔ)點(diǎn)利潤(rùn)也是能理解的。

如果看上了某個(gè)“高低配”樓盤(pán)，有這些優(yōu)點(diǎn)在，還是可以考慮入手的。

考慮購(gòu)買(mǎi)高層產(chǎn)品的購(gòu)房者，不妨考察下前排是否都是低樓層建筑，如果是，那視線無(wú)遮擋，景觀良好，通風(fēng)透氣，還是不錯(cuò)的。相比沿街樓棟，不沿街的二排高層會(huì)比較舒適一些。當(dāng)然，相比疊墅價(jià)格，高層的性?xún)r(jià)比還是比較高的，尤其是項(xiàng)目首開(kāi)一般會(huì)先開(kāi)高層，價(jià)格較親民，想好了可以入手。

如果是考慮疊墅產(chǎn)品，也可以入手挑。畢竟低密度社區(qū)一般分布在城市邊緣郊區(qū)，通勤不便，但是“高低配”中的疊墅就能做到既低密又接近鬧市區(qū)，生活便利。

此外，買(mǎi)“高低配”的“低”，要先摒棄“疊墅就是別墅”的觀點(diǎn)，其實(shí)疊墅更像是早前的多層，只不過(guò)單棟建筑中戶(hù)數(shù)更少一些，不那么嘈雜，但也沒(méi)有獨(dú)門(mén)獨(dú)院那么自由私密，這和獨(dú)棟別墅區(qū)樓宇都一樣高、一樣私密有著本質(zhì)的區(qū)別。

不論買(mǎi)高、買(mǎi)低，都要摒棄“有疊墅的社區(qū)就是高端改善社區(qū)”的觀點(diǎn)。如果小區(qū)內(nèi)有分區(qū)、圍墻，物業(yè)費(fèi)還收得不一樣，人均占有的資源肯定不均衡。非要說(shuō)高端那也僅是一部分人的高端——這類(lèi)小區(qū)經(jīng)常有資源朝向疊墅業(yè)主傾斜的情況。從一些新聞報(bào)道中經(jīng)常可以看到“高低配”小區(qū)中隔絕高與低之間的“柏林墻”被推倒的事情，業(yè)主情緒分化比普通小區(qū)更明顯。

不足：公共空間受壓 疊墅少了私密

從實(shí)際居住體驗(yàn)上看，“高低配”也有一些短處?？此剖质孢m的數(shù)據(jù)，卻沒(méi)有十分舒適的內(nèi)核。

首先，先不管樓高不高，就看樓多不多。地面上的樓棟數(shù)是明顯增多了，棟距縮短，肉眼上看建筑密度是增加的。這就意味著樓與樓之間的公共空間、綠地空間被擠壓，大中庭、大型噴水池、社群活動(dòng)中心、大型游樂(lè)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)通通沒(méi)有了，取而代之的是小而精的疊景、障景，如小涼亭、小院門(mén)、小假山、小池塘。

其次，為了保留住業(yè)主的活動(dòng)空間，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)將健身房、老人活動(dòng)室、兒童游樂(lè)區(qū)等配套安在架空層，而不少樓棟的架空層是計(jì)入公攤面積的。還有一些開(kāi)發(fā)商會(huì)給疊墅的下疊配院子，如果這個(gè)院子內(nèi)的綠地也計(jì)算在公共綠地總量之內(nèi)，那么公共綠地的空間就進(jìn)一步減少了。

最后，樓與樓近了，私密性、隔音性肯定變差。尤其是現(xiàn)在一些號(hào)稱(chēng)低密的社區(qū)，舍棄的其實(shí)是上空的空間去換取容積率，橫向看樓與樓基本上是緊挨著。甚至還有一些別墅區(qū)，棟與棟之間間距很小，觀感上類(lèi)似農(nóng)村自建房的“兩米巷”，舒適度肯定不會(huì)太好。此外，買(mǎi)“低”的業(yè)主，很可能成為買(mǎi)“高”業(yè)主的風(fēng)景，一舉一動(dòng)都很“公開(kāi)”。

“高低配”盛行的年代，純粹做高層或疊墅的樓盤(pán)顯得尤為稀缺，但它的稀缺性也能證明它的價(jià)值。如果遇上了，大可和“高低配”做個(gè)對(duì)比，考慮考慮。