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在滕王閣上臨贛江遠眺，眼前已不是王勃筆下“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”的景象，經過近20年的發展，取而代之的是南昌紅谷灘一座座摩天大樓構成的現代化中央商務區。而這里的房價，20年間也已增長了10倍。

南昌是唯一與長三角、珠三角、閩東南、華中三省都相鄰的省會城市，自古以來一直是中國的戰略要地。不過，在經濟發展上，南昌現在卻是個“小透明”，其GDP總量在華東及華中各個省會城市中排名最后。

在近期的樓市下行趨勢下，南昌的房地產市場呈現出了一邊打響激烈價格戰、一邊有樓盤“萬人搖”的魔幻場面。但總體來說，由于支柱產業不強、人口吸引力有限，南昌的市場熱度不及大多數二線城市，目前進入困境期。“在南昌、武漢、合肥、長沙這幾個鄰近省份的省會里，南昌的房地產市場現在最艱難。”一位1500億級房企的區域營銷總對第一財經表示。

央企率先打響價格戰

“九龍湖、經開區，現在一天一個價。”一名自稱在南昌賣了10年房子的樓盤銷售告訴第一財經。

九龍湖和經開區，分列南昌最核心的紅谷灘片區南北，屬于重點開發的新城區，樓盤主要目標客群是剛需客。在九龍湖，記者不時看到“首付18萬毛坯現房”“首付12萬住進紅谷灘”等樓盤廣告。

“誰都沒想到，引領這輪降價潮的，居然是央企保利。”當地房產銷售蘇雨（化名）告訴記者，就在九龍湖西岸，靠近南昌知名地標、青花瓷造型的融創茂，保利打造了一個占地面積近20萬方，規劃戶數1700戶的大盤。

今年國慶期間，南昌樓市掀起價格戰，保利天珺是最先降價的一批樓盤。10月2日，保利天珺拿出了50套工抵房源，高層單價12000元/平方米，洋房單價13000元/平方米，比此前的售價便宜了約2000-3000元/平方米。“很多購房者跑去搶房了，那天賣到大半夜，售樓處還全是人。”蘇雨說，隔了三日，保利天珺又立刻加推30套特價房。

位于南昌經開區的金科集美陽光，也通過降價降出了“知名度”。今年9月中秋節還賣11500元/平方米，到了10月份，已經推出7字頭、8字頭的精裝現房了，價格降了超過3000元/平方米。

這些樓盤降價背后，去化艱難是主要原因。“不好賣，有些樓盤都賣了三四年了，熬成現房銷售，現在大幅降價反而能吸引不少人，售樓處人聲鼎沸，人進滿了就封起來選房，防止前期業主聞訊來鬧事。”蘇雨稱。

在整體打價格戰的氛圍中，那些堅持不降價的樓盤，熬得異常艱難。

位于南昌傳統老城區東湖區的一改善型樓盤，因為定位中高端客戶，項目成本較高，一直沒有降價。現場一名銷售告訴第一財經：“我們真的撐得很辛苦，上個月雖然賣掉幾套，但沒有一套批下貸款，由于回款不到位，同事們都沒什么收入。”

即便是在周末，該樓盤的售樓處空空蕩蕩，只有一兩組到訪客戶。“眼睜睜看著人都被降價盤搶走了，我們卻堅持18000元/平方米的價格，非常盼望上面領導也能開啟降價。”銷售稱。

在南昌，這類改善型項目，基本都未進入降價通道，十分惜售。隔壁另一個改善盤，陽臺能看到美麗的湖景，盡管到訪客戶也很少，但同樣只能給出99折，再打折就要捆綁高價車位出售。

“因為南昌的剛需項目供應非常龐大，競爭非常激烈，相應的，改善類項目就比較稀缺，具有長期價值，所以大家都希望能熬過這一段時間。”一名當地營銷人士告訴第一財經。

蘇雨認為，恒大、新力的問題，給南昌樓市帶來嚴重的負面影響，極大打擊了購房者的熱情，讓市場一下子陷入困境。

不過，10月底，有消息稱南昌市房管局已經開始針對降價亂象出手，要求銷售價格下跌超5%需報備，進入11月后，不少大幅度降價樓盤已對外宣稱收回所有優惠。政府對恒大、新力部分停工樓盤的復工復產工作也在推進中。

“萬人搖”仍在上演

一邊是降價數十萬打價格戰，一邊是搖號熱度空前，南昌樓市可謂魔幻。

南昌知名樓盤華潤萬象城悅府，剛剛經歷一場“萬人搖”。10月11日，華潤萬象城悅府128套房，獲得了17256組參與搖號客戶，中簽率約0.74%，創下新低。

南昌是2019年在樓市較熱時發布搖號新規的，華潤萬象城悅府就是當時第一個搖號的樓盤，首開600多套房，申購人數達29916人，中簽率為2.1%；去年11月，16391人搖華潤萬象城悅府127套房，中簽率0.77%。如今，該樓盤在樓市整體下行的環境中，熱度依舊不減。

當地房地產營銷人士告訴第一財經，華潤悅府住宅的熱銷，在南昌屬于個例，該樓盤所在區位非常好，一二手房已經形成價格倒掛。其新房售價為17400元-19400元/平方米，而這一帶的二手房已經達到2萬-2.7萬元/平方米。克而瑞也認為，南昌中心城區部分項目出現一、二手房價格倒掛現象，但并不具備普遍性。

記者在華潤悅府現場看到，該樓盤東南方向望向贛江，北接繁華的紅谷灘CBD，臨近南昌市政府、南昌之星游樂園、紅谷灘濕地公園、南昌航空大學，周邊配套優秀，且這一片區住宅開發增量少，競品不多。

除了這種地段頂級的房子，南昌還有一類房價格依舊堅挺——學區房。

江西自古以來民風都重視教育，因而南昌的學區房熱度一直高漲，市面上的房價天花板都是學區房，最貴的學區房成交價，比如綠地外灘，早已破3萬/平方米，同一片區的非優質學區房價格則腰斬。

“目前南昌的學區房價格沒有明顯松動，但是人們的情緒變了，現在高價購入學區房，很可能會‘高位站崗’。”一名當地房產銷售對第一財經表示。

南昌的學區房，一度是炒房客們非常熱衷投資的品種，但是今年5月，南昌教育局發布新的中小學招生政策，以往的3年學位鎖定期限，從2022年就要變成6年鎖定期，即學區房的持有周期將大大拉長。

“加上中央對高價學區房的打擊，以及其他城市學區房的下跌，我認為這一趨勢遲早會波及南昌，所以購房者的觀望情緒濃烈。”上述人士稱。

核心區房價20年翻10倍

在古代農業社會，江西物華天寶、人杰地靈，在全國經濟、教育中存在感很強。如今，南昌的經濟也已起飛，今年前三個季度，江西省會南昌市GDP總量達到了4855億元，同比增幅達17%，增速高居全國前列。

但總體來說，南昌仍然是華東、華中城市中的“小透明”，相鄰省份的安徽合肥、湖南長沙、湖北武漢、福建福州都已進入GDP“破萬億俱樂部”，南昌去年GDP總量為5745.51億元，在所有華東及華中省會城市中經濟總量排名最末。

經過這波樓市低谷期后，南昌房價區間在6000元-3萬元/平方米左右，地段中等的剛需新房一般在萬元上下，改善型住宅價格為1.8萬元/平方米上下，最核心的紅谷灘CBD房價超過2萬元/平方米，頂級學區房單價超過3萬元。

對于一座華東省份的省會城市來說，這樣的房價算高嗎？第一財經在采訪過程中，聽到了不一樣的聲音。

“南昌的平均工資在五六千元，就業機會不充足，但房價卻很高，超過經濟發展更好的長沙、重慶，冬天又很冷，所以南昌留不住年輕人，很多人都想出去打工。”一位1993年出生的南昌市民對記者表示。

也有人認為南昌的房價水平目前較為合理。“南昌的GDP總量和江蘇的揚州、浙江的嘉興這些三線城市接近，房價也和他們處于同一檔，現在江浙不少縣城的房價已經過萬，南昌作為省會城市，一萬的均價也能買到不錯的房子。”一名從事房地產工作的當地人分析道。

不同于大部分省，江西并不是一個“強省會”省份，即全省資源沒有特別聚集到省會。從人口來看，省會南昌人口僅為628萬，次于贛州和上饒。但是近十年的基建大發展，讓南昌的樓市高歌猛進，房價成為全省第一。

2013年，南昌重點發展九龍湖片區，萬達、綠地開始大手筆投資。2016年，南昌設立贛江新區，九龍湖進入了成熟開發期，調控政策進一步放松，樓市順勢起飛。2016年南昌市住宅價格達到9307元/平方米，較2015年上漲11%。此后，中海、碧桂園、金科、正榮、融創、龍湖、富力、陽光城等外地房企都紛紛殺入南昌，加速布局，百強房企中已有40家進駐南昌，投資客也涌入了。

根據克而瑞的數據，到了2020年，南昌整體住宅均價漲到14500元/平方米，創下五年新高。南昌中心主城東、西湖區房價領跑全市，高達18000元/平方米以上，朝陽新城形成了一二手房價倒掛格局，紅谷灘區自2000年以來房價翻了10倍，九龍湖新城5年間房價翻了3倍。

產業方面，南昌擁有汽車及零部件、建材、生物和新醫藥、旅游業、動漫等產業，較有名的企業有江鈴汽車集團，江鈴在南昌也做房地產開發，在當地隨處能看到江鈴的樓盤。目前南昌市政府正積極推動產業轉型升級。但由于支柱產業不強、人口增長有限，南昌的市場熱度不及大多數二線城市，在這一波樓市降價潮中，南昌樓市表現出了明顯的價格松動，重倉南昌的房企較為難受。