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近期，繼出臺《持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的實施方案》后，漳州再發(fā)《市直管項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》(以下簡稱《細則》)，從政策監(jiān)管角度出發(fā)，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強市場監(jiān)管、凈化市場環(huán)境。

房產(chǎn)預(yù)售制度問世至今，對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展起了重大推動作用，但該做法背后的風(fēng)險也不可忽視，需要政策這雙看不見的手加以干預(yù)。《細則》出臺，旨在進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金安全并專款用于工程建設(shè)，保障購房人合法權(quán)益。

嚴防爛尾 多地集中出臺監(jiān)管政策

近段時間以來，大型房企出現(xiàn)債務(wù)危機的報道見諸報端。多家房企均出現(xiàn)債務(wù)危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險。

這不得不提到當前通用的“房屋預(yù)售”。房屋預(yù)售，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。究其本質(zhì)，是房屋期貨買賣，也就是買賣的是一紙合約而非真實交接的房屋。

與房屋預(yù)售對應(yīng)的是現(xiàn)房銷售。但當前市面上能做到現(xiàn)房銷售的房企少之又少。這和房企長期以來高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債的運作模式有關(guān)。一旦房企出現(xiàn)債務(wù)問題，資金鏈斷裂，很容易造成樓房爛尾，侵害購房者的權(quán)益，或者最終產(chǎn)品貨不對板，購房者吃了啞巴虧。

房屋預(yù)售需要較強的政策干預(yù)。因為房屋預(yù)售事實上是將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行。預(yù)售后，房企不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。

當前，多地集中出臺預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策，房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，近兩年是預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發(fā)布相關(guān)政策65次(不包含應(yīng)對疫情暫時紓困的政策)，其中2020年44次，2021年21次，而2016-2019年年均約12次。

漳州在此時出臺預(yù)售資金監(jiān)管政策，是保證本地樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的應(yīng)有之義。

監(jiān)管升級

把錢關(guān)進制度的籠子

今年8月份，漳州住建局發(fā)布提醒，購房人所購房屋(住宅、店鋪、車位、辦公用房、商場等)的任何購房資金(包括定金、訂金、預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、追加的首付款等)，都應(yīng)由購房人直接轉(zhuǎn)入由住建局批準的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。這與當時群眾反映強烈、社會關(guān)注度高的某項目未按規(guī)定將款項打入監(jiān)管賬戶且延遲網(wǎng)簽備案事件有密切關(guān)系。

事實上，在本月出臺《細則》之前，漳州已有相關(guān)的預(yù)售資金監(jiān)管政策。此次《細則》與時俱進，進行了更詳細的擴充、更嚴格的規(guī)定。

《細則》明確，商品房預(yù)售資金指購房人依商品房買賣合同約定應(yīng)支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部房價款。商品房買賣合同應(yīng)明確約定預(yù)售資金全部直接繳入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱“監(jiān)管賬戶”)。也就是說，不管開發(fā)商收了什么錢，都要放進監(jiān)管賬戶的口袋中。

市住建局對監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實行重點監(jiān)管，確保專款專用，專項用于支付預(yù)售項目取得預(yù)售許可證后工程建設(shè)產(chǎn)生的費用。支出款項必須直接轉(zhuǎn)入相關(guān)施工單位和供貨單位，嚴禁用于支付任何借(貸)款本息，繳納土地款、罰金、營銷費用及預(yù)售人員工資等費用。

另外，房企必須按照工程進度節(jié)點及額度，申請支取監(jiān)管額度內(nèi)資金，不能提前拿錢，更不能超額拿錢。比如，“主體結(jié)構(gòu)封頂且屋面構(gòu)架完成至下一節(jié)點前，累計申請支取的監(jiān)管額度內(nèi)資金不得超過監(jiān)管額度的60%(全裝修商品房項目不得超過監(jiān)管額度的50%)”，房子沒封頂只能支出六成款項。再比如，“取得《工程竣工驗收備案表》，可申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的剩余資金”，竣工了才能把錢都取出來;“項目竣工驗收備案且經(jīng)公示無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的，在恢復(fù)項目周邊因施工破壞的市政設(shè)施等并拆除施工圍擋后，可申請撤銷預(yù)售資金監(jiān)管”。

專款專用

有助于保障購房人權(quán)益

預(yù)售資金納入政府監(jiān)管，對購房人來說更有利。比如，“商品房買賣合同備案時，監(jiān)管銀行應(yīng)在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)中確認‘首期購房款由購房人直接繳入監(jiān)管賬戶’，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)對預(yù)售人提交的商品房買賣合同備案申請信息自動核驗通過后，市房產(chǎn)交易中心給予辦理商品房買賣合同備案”。

再比如，“購房款繳入監(jiān)管賬戶后，預(yù)售人因故依法與購房人解除購房合同(認購書)的，預(yù)售人可提交購房人繳款憑證及解除購房合同(認購書)證明材料等向市住建局申請退回相應(yīng)購房款。退回購房款直接劃入購房人賬戶”。

并且，預(yù)售資金監(jiān)管制度還能對房企的一些行為起到約束作用。《細則》明確，預(yù)售人存在下列情形之一的，限期整改，整改期間，暫停撥付監(jiān)管賬戶資金，并暫停辦理預(yù)售人其他預(yù)售許可、現(xiàn)售備案：因違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的;工程存在嚴重質(zhì)量問題的;未按期交房或存在逾期交房風(fēng)險的;未按規(guī)定使用已支取的監(jiān)管資金;蒙騙或誘使購房人將購房款繳入非監(jiān)管賬戶的;提供虛假資料套取監(jiān)管賬戶資金的;商品房買賣合同網(wǎng)簽后超期限(30日內(nèi))未備案的;在建工程抵押、預(yù)購商品房抵押未依法辦理備案的;其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的情形。

貝殼研究院認為，房企通過預(yù)售獲得的資金，理論上對應(yīng)未來需要履行的交房義務(wù)，因此根據(jù)房地產(chǎn)項目工程進度對預(yù)售資金實施監(jiān)管，一方面是對購房者權(quán)益的保障，另一方面也是對房企合理使用資金的規(guī)范。逐步加強的預(yù)售資金監(jiān)管力度，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益和房企穩(wěn)健經(jīng)營的雙重保障。預(yù)售制監(jiān)管趨嚴，也將進一步放大房企運營能力差異，經(jīng)營健康、信用較好、綜合實力較強的房企競爭優(yōu)勢有望進一步擴大。

(■本報記者 張 晗)