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每經(jīng)記者 王佳飛 薛暉 每經(jīng)編輯 陳夢妤

去年底掛牌，6月暫停，8月復牌，9月成交。

近日，北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)誕生全國首個可售集體建設用地住宅項目，千呼萬喚的集體土地進入住宅市場終于從夢想變成現(xiàn)實，同時亦給房價下行預期打開巨大想象空間。

均價僅為周邊商品房1/3

2019年9月12日，一場低調(diào)的土拍在北京舉行。北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊競價結束，競得人為北京上瑞置業(yè)有限公司，以底價15.13億元成交。

掛牌文件顯示，該地塊將用于建設共有產(chǎn)權住房，同時該批共有產(chǎn)權房銷售均價為2.9萬元/平方米(含全裝修費用)，價格僅為附近商品房的1/3。

該地塊建設用地面積為4.79萬平方米，建筑控制規(guī)模10.81萬平方米，容積率為2.5。在配套設施方面，該地塊將配建一處幼兒園。為保證配套幼兒園與住宅小區(qū)“同步規(guī)劃、同步建設、同步交付使用”，該項目實行統(tǒng)一規(guī)劃，改變以往教育用地的劃撥方式，同步研究教育用地與共有產(chǎn)權房建設配比的供地方式，由開發(fā)單位無償代建后移交相關主管部門。

土地性質方面，本次掛牌出讓的地塊雖為集體建設用地，但與國有建設用地同責同權;土地所有權屬于瀛海鎮(zhèn)西一村和瀛海鎮(zhèn)西二村集體經(jīng)濟組織，村集體轉讓期限內(nèi)的使用權屬于地塊的拆遷、騰退方――大興區(qū)級集體土地聯(lián)營公司北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司。

根據(jù)天眼查信息，北京上瑞置業(yè)有限公司由河南正商經(jīng)開置業(yè)有限公司100%控股，該公司開發(fā)項目多集中于河南省內(nèi)。

早在2018年末，包括此次成交地塊在內(nèi)的三宗大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體土地便開始公開掛牌。

今年3月21日，當《每日經(jīng)濟新聞》記者與北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司確認時，對方表示瀛海鎮(zhèn)這3宗土地均未交易成功，后續(xù)要進一步等待官方消息。

6月27日，北京市規(guī)劃自然資源委大興分局發(fā)布公告稱，因故暫停大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)3宗集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓掛牌交易。

就在輿論普遍認為集體建設用地建設共有產(chǎn)權房的試點工作將要暫停之時，不到兩個月后，8月初，3宗地塊再度入市。

此次成交的地塊是3宗地中起拍價格最低的，后續(xù)兩宗地塊的成交情況尚待關注。

政策破冰，對市場影響巨大

此次集體土地首次用于共有產(chǎn)權房建設用地入市的背景是，8月26日閉幕的十三屆全國人大常委會第十二次會議上，關于修改土地管理法獲得了會議表決通過。法案刪去了現(xiàn)行土地管理法關于從事非農(nóng)業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。也就是說，我國非農(nóng)建設用地將不再“必須國有”。

事實上，早在2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣(市、區(qū))就被國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設用地入市的試點地區(qū)。作為北京市唯一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地改革試點區(qū)，大興區(qū)已出臺40多項政策文件，實現(xiàn)了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股與國有土地“同等入市、同權同價”。

2016年1月15日，“K2”(即現(xiàn)石榴集團)以“北京贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”之名，力克旭輝、首開、鴻坤等房企，以總價8.05億元、溢價率77.2%、樓面價1.6萬元/平方米拿下北京首宗集體經(jīng)營性用地(非商品住宅)——大興西紅門2號地F81地塊，“大興模式”首次進入房企視野。

無疑，隨著集體土地使用制度的改革，由各級政府壟斷建設用地供應的格局將大為改觀。相應的，隨著土地供應多元化，地價將必然下行，進而拉動房價下行。

然而，業(yè)界人士對集體土地入市的預期并不高，原因是新修訂的土地管理法還有限制條款，需要同時符合四個條件的集體土地方可入市：須是總體規(guī)劃為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的集體土地;須經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地;應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的2/3以上成員同意;還得納入地方政府土地利用年度計劃，合理安排。

尤其是第四條，如果地方政府的年度規(guī)模中無利用集體土地的計劃，即便村民集體全都想賣地，政府也不會放行入市。

部分業(yè)界人士分析認為，地方政府為保護現(xiàn)有地價和房價，不可能放任大量集體土地入市。

出乎業(yè)內(nèi)人士預料的是，北京的步伐比預期快得多。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“如果放開住宅類屬性，對市場來說將有非常大的影響，現(xiàn)在看，因為土地所有權屬性還未改變，產(chǎn)權依然是集體，但巨大的土地差價依然會對住宅市場帶來明顯供應。”

“一旦這個政策全國試點，即使只建設保障房(理論上，保障房也是商品房，五年后仍可上市交易)，對市場來說也會帶來非常大的影響。但因為產(chǎn)權沒有根本性變化，所以除了北京外，其他城市試點必須要有產(chǎn)權的配套變化。”

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌日前接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，中國房地產(chǎn)發(fā)展在取得巨大成就的同時，也出現(xiàn)房價過快增長等問題，原因是住房供應和土地供應還比較單一。我們有大量的集體土地沒有按照市場規(guī)律進入房地產(chǎn)市場，尤其是大城市，土地供量少與房子需求大的矛盾沒有解決。改革現(xiàn)有的土地供應制度將是保障房地產(chǎn)長期健康發(fā)展的重要方向。