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本報記者 張末冬

距離10月8日房貸利率徹底“換錨”還有20天。自人民銀行宣布對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整后，購房成本將會有多大變化，商業(yè)銀行調(diào)整狀況如何，引發(fā)市場關(guān)注。對此，專家普遍預(yù)計，新報價方式調(diào)整對房貸利率影響不大。

相關(guān)人士透露，房貸利率“換錨”將以穩(wěn)為主，同時強(qiáng)調(diào)因城施策，新的定價能夠更加靈敏地反映市場變化，對商業(yè)銀行定價、自律機(jī)制，以及對整個城市市場的反映和把握提出更高要求。

此外，對于外界關(guān)注的存量房貸利率“換錨”問題，按照人民銀行公告要求，存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行。上述相關(guān)人士透露，有關(guān)政策還在研究當(dāng)中，將會盡快推出，將以“保護(hù)借貸雙方合法權(quán)益”作為基本原則。

政策銜接以“穩(wěn)”為主

8月25日人民銀行宣布，自2019年10月8日起，針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)在合同期限內(nèi)固定不變。

據(jù)了解，公告發(fā)布后，已有超過13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，明確新辦房貸利率浮動下限。有業(yè)內(nèi)人士表示，報價方式調(diào)整對實(shí)際房貸利率的影響不大，會以平穩(wěn)過渡為主。

其中，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)是：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個基點(diǎn)，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個基點(diǎn)。

參照此標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合8月25日公布的5年期LPR4.85%水平計算，北京地區(qū)首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套下限是5.9%，與北京當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本一致。

市場人士認(rèn)為，此次定價水平的確定主要考慮兩個方面，一是實(shí)現(xiàn)與LPR的對接，二是充分考慮北京地區(qū)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，盡量保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。

另外，從整體來看，房貸已經(jīng)告別“折扣”。目前，幾家大型銀行的首套房貸利率依然按此前的基準(zhǔn)利率上浮10%，二套上浮20%執(zhí)行。“沒有新規(guī)定的，就按照原來的方法，更多的變化可能要到10月8日之后再看。”有北京房產(chǎn)中介告訴記者。

一位廣州房產(chǎn)中介向記者表示，目前該地區(qū)已經(jīng)有銀行定下首套房貸利率，預(yù)計為5.5%。同時，其接觸的大部分客戶認(rèn)為，調(diào)整后利率水平變化不會很大。“小的波動肯定不可避免，但總體看來還比較穩(wěn)定。”上述房產(chǎn)中介表示。

各地要求繼續(xù)堅持“因城施策”

同時，《金融時報》記者了解到，個人住房貸款利率下限也會根據(jù)房地產(chǎn)形勢的變化和LPR的波動情況進(jìn)一步調(diào)整。

按照規(guī)定，10月8日后，新發(fā)放的個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。距離10月8日最近的一次LPR報價，將在9月20日揭曉。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從目前情況看，房貸利率會以平穩(wěn)為主，不排除有些地區(qū)出現(xiàn)下調(diào)，但受到調(diào)控要求，下行空間并不大。

不過，也有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，房貸利率在LPR改革后下降的可能性不大，或?qū)⒈３址€(wěn)定或略有上升。融360大數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，雖然近期存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，銀行融資成本有所下降，但不管是降準(zhǔn)還是LPR新報價機(jī)制的推出，最終都期望通過銀行傳導(dǎo)，以降低貸款實(shí)際利率，政策層面明確提到不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段。

除北京外，最早公布調(diào)整方案的　　招商銀行在深圳實(shí)施的首套房利率為LPR基礎(chǔ)上加30個基點(diǎn)，二套房加60個基點(diǎn)。

融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前廣州、深圳等地的部分銀行，已經(jīng)對新增房貸業(yè)務(wù)采用LPR進(jìn)行利率報價，已受理房貸申請但未獲批的用戶，可以在以基準(zhǔn)利率為定價基準(zhǔn)的老合同和以LPR為定價基準(zhǔn)的新合同之間進(jìn)行選擇。

此外，記者了解到，上海地區(qū)目前還未有變化，基準(zhǔn)利率依舊為4.9%，可享受九折或九五折優(yōu)惠。某股份制銀行上海分行個貸負(fù)責(zé)人向《金融時報》記者透露，上海的房貸“換錨”規(guī)則還沒有完全確定，目前在溝通過程中，但總的基調(diào)是保證“房住不炒”以及“因城施策”，在此前提下保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。目前，上海是全國房貸利率較低的城市之一，張大偉認(rèn)為，這與上海各銀行之間競爭激烈有關(guān)系。但執(zhí)行新規(guī)后，首套房貸的折扣利率或?qū)㈦y以實(shí)現(xiàn)。

一位大型銀行房貸處負(fù)責(zé)人談到，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)因城施策，在確定加點(diǎn)下限的基礎(chǔ)上，各地區(qū)、各銀行可以根據(jù)當(dāng)?shù)毓┬枳兓⒔?jīng)營策略的差別、服務(wù)客群的不同進(jìn)行自律定價，也會讓房地產(chǎn)市場運(yùn)行更加平穩(wěn)有序。

上述相關(guān)人士表示，若個別城市因?yàn)長PR調(diào)整導(dǎo)致房貸利率變化，進(jìn)而使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需矛盾突出，將會對當(dāng)?shù)氐氖袌隼蔬M(jìn)行指導(dǎo)，也有可能利率下限會調(diào)整得相對頻繁，比如一兩個月調(diào)整一次，以保持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的基本穩(wěn)定。

銀行準(zhǔn)備就緒

伴隨著政策的落地，各家銀行也已做好相應(yīng)準(zhǔn)備。

工商銀行個人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明對《金融時報》記者表示，目前工行主要開展了三方面工作：一是印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)貸款市場報價利率應(yīng)用的意見，對分行進(jìn)行安排和部署;二是在制度層面，主要涉及個人貸款管理辦法中利率條款修訂，比如增加LPR的定價方式，9月中下旬可以完成文件印發(fā);三是在系統(tǒng)方面，工行系統(tǒng)支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式，目前正在進(jìn)行系統(tǒng)測試，9月中下旬可以完成該系統(tǒng)的準(zhǔn)備工作。

建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹，建行為了保證新報價機(jī)制平穩(wěn)運(yùn)行，主要開展了六方面工作。一是研究制定業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)節(jié)，包括新發(fā)放房貸LPR的取值、利率調(diào)整方式、加點(diǎn)數(shù)值確定規(guī)則等;二是修改貸款合同，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)合同的利率等相關(guān)條款進(jìn)行修訂;三是系統(tǒng)改造，目前在加緊推進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中LPR定價參數(shù)的調(diào)整和文本變更等功能的開發(fā)實(shí)施，9月20日左右可以全面開放實(shí)施;四是全面推進(jìn)部署，已經(jīng)召集分行研究落實(shí)，指導(dǎo)分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準(zhǔn)備工作;五是組織員工培訓(xùn);六是做好客戶執(zhí)行工作，目前已研究梳理政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等。

“在10月8日前簽訂的商業(yè)性個人住房貸款合同中，可以選擇基準(zhǔn)利率作為定價基準(zhǔn)。當(dāng)然，如果銀行已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，在與借款人協(xié)商一致后，也可以選擇LPR定價方式，以加點(diǎn)方式確定。”上述相關(guān)人士強(qiáng)調(diào)。