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本報記者 包興安

近日，財政部公布《土地增值稅法(征求意見稿)》，向社會公開征求意見。這意味著土地增值稅將啟動立法進(jìn)程，從《土地增值稅暫行條例》上升為法律。那么，集體房地產(chǎn)被納入征稅范圍，將產(chǎn)生怎樣的影響?清算環(huán)節(jié)的調(diào)整，又將對房企有何影響呢?

財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為了建立土地增值收益分配機制，使稅制與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的土地制度改革相銜接，《征求意見稿》將集體房地產(chǎn)納入了征稅范圍，同時，擬取消土地增值收益調(diào)節(jié)金，使立法前后集體房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)總體穩(wěn)定。

與《條例》相比，《征求意見稿》主要有以下變化：集體房地產(chǎn)納入征稅范圍;稅收優(yōu)惠政策調(diào)整，增加地方政府對普通住宅、集體房地產(chǎn)享受減免稅的權(quán)限;明確納稅義務(wù)發(fā)生時間和申報納稅期限，清算環(huán)節(jié)由應(yīng)清算與可清算合并為應(yīng)清算;征收管理模式變?yōu)楹罄m(xù)管理。

“這些變化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等相關(guān)利益方在業(yè)務(wù)模式及稅務(wù)合規(guī)性要求上可能帶來的影響。”普華永道中國企業(yè)稅務(wù)服務(wù)合伙人朱虹對《證券日報》記者表示，例如，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，《征求意見稿》中不再區(qū)分“應(yīng)清算”和“可清算”的情形，而是合并為“應(yīng)清算”的六個條件。這對企業(yè)的稅務(wù)管理能力提出了更嚴(yán)格的要求，既要避免因延遲納稅申報而產(chǎn)生的滯納金及罰款風(fēng)險，也需要考量清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅務(wù)影響。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心研究員姜國君對《證券日報》記者表示，《征求意見稿》對申報納稅及清算環(huán)節(jié)更具強制性，相比現(xiàn)行《條例》更加嚴(yán)格、規(guī)范，這將一定程度上增加部分房企的資金壓力，可以起到抑制房企過度粗放開發(fā)、經(jīng)營灰色空間等作用。雖然短期內(nèi)會降低房企的資金利用率，但長遠(yuǎn)來看將更有利于房企把握開發(fā)經(jīng)營節(jié)奏、防控資金風(fēng)險。

“《征求意見稿》將征收管理模式變?yōu)楹罄m(xù)管理。”普華永道中國企業(yè)稅務(wù)服務(wù)合伙人王魏對《證券日報》記者表示，將現(xiàn)行稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人提供的資料進(jìn)行清算審核的做法，調(diào)整為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)自行完成清算。該征收管理模式的變化增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收風(fēng)險，若稅務(wù)機關(guān)在事后監(jiān)管、稽查中認(rèn)為需要補繳土地增值稅的，企業(yè)將面臨稅收滯納金、罰款的稅務(wù)風(fēng)險。由此，納稅人需要在前期環(huán)節(jié)更注重對相關(guān)政策與操作口徑的把握、資料的準(zhǔn)備、內(nèi)部風(fēng)險控制等。

值得注意的是，《征求意見稿》調(diào)整了稅收優(yōu)惠政策，增加地方政府對普通住宅、集體房地產(chǎn)享受減免稅的權(quán)限。

在中央稅收優(yōu)惠層面，延續(xù)了現(xiàn)行的免稅政策：建造增值率低于20%的保障性住房;因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。在地方稅收優(yōu)惠層面：將建造增值率未超過20%的普通住宅免稅的規(guī)定，授權(quán)省級政府結(jié)合本地實際情況決定減征或是免征;就集體房地產(chǎn)，賦予了省級政府對房地產(chǎn)市場較不發(fā)達(dá)、地價水平較低地區(qū)減征或免征土地增值稅的權(quán)限。

朱虹認(rèn)為，《征求意見稿》對決定普通住宅是否予以減免稅權(quán)限的下放，若未來地方政府對其不予免征，則會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)增加。

另外，王魏表示，對于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目是否征收土地增值稅的問題，由于此前缺乏國家法律法規(guī)層面的明確規(guī)定，各地稅務(wù)機關(guān)在文件解讀和征收管理上存在差異，給征納雙方都帶來不確定性。希望本次在土地增值稅立法環(huán)節(jié)，能對該問題有更明確的指導(dǎo)意見。