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時(shí)代周報(bào)記者 蔡穎 發(fā)自廣州

調(diào)控政策持續(xù)高壓，融資渠道全面收縮，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是中小房企進(jìn)入三九嚴(yán)寒之際。

一個(gè)殘酷的事實(shí)是，中小房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力普遍較弱，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，甚至部分中小房企深陷資金及債務(wù)危機(jī)的泥淖，直至消亡。時(shí)代周報(bào)記者登錄人民法院網(wǎng)站，截至7月21日， 2019年全國有271家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告。

“自救”成為中小企業(yè)的年度關(guān)鍵詞。“今年二季度以來，明顯感覺到政策收緊與市場下行，目前我最主要工作之一就是跟隨領(lǐng)導(dǎo)四處籌錢，即使資金成本在10%也可以接受。”一位廣州某中小型房企內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者袒露，融資借錢是企業(yè)今年的頭等大事，上市也會(huì)提上議程。

四面楚歌

但“籌錢”并不容易。從暫停部分房企境內(nèi)發(fā)債、ABS融資，到嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，再到房企美元債發(fā)行遭遇壓力，今年二季度以來，各個(gè)渠道地產(chǎn)融資均出現(xiàn)不同程度收緊。

“目前開發(fā)貸的額度有限，對借款的房企設(shè)立較高的門檻，一般只有排名行業(yè)前30的房企才可以拿到我們銀行貸款。”一位招商銀行客戶經(jīng)理向時(shí)代周報(bào)記者表示。

不同規(guī)模的房企在融資成本上的差異在逐漸拉大。7月9日，中海發(fā)行了5.5年期的20億港元及10年期4.5億美元雙幣種固息高級(jí)債券，規(guī)模合計(jì)約為人民幣48.55億元。其中，20億港元固息債券利率約為2.9%，創(chuàng)下同業(yè)最低利率，而美元債券利率也僅為3.45%，創(chuàng)中資房企債券發(fā)行利息成本最低，也是中海歷史上10年期債券最低利率。

而就在三天后，佳源國際控股發(fā)布公告稱，其向港交所申請批準(zhǔn)2.25億美元的利率高達(dá)13.75%。

房企融資另一項(xiàng)重要渠道，公司債的市場反饋也不太樂觀。“嚴(yán)格監(jiān)管之后，承銷方受到較大影響，最近幫一家中小房企對接公司債資金方，票面利率超過7%，但市場反應(yīng)并不好，還沒找到資金購買方。”一位從事債券融資的相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前整體市場環(huán)境不太好，所以特別看重房企的資質(zhì)以及規(guī)模。

屋漏偏逢連夜雨，境外融資的蓄水池也在近期開始緊縮。

7月12日，發(fā)改委發(fā)文再添海外融資限制，明確要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，在海外債務(wù)的債務(wù)規(guī)模、期限情況、信息披露、資金用途、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面也有諸多管控。

“發(fā)改委限制房企發(fā)行外債融資，肯定會(huì)影響到香港上市房企。因?yàn)楣珊蛡巧鲜泄具M(jìn)行融資的兩條途徑，限制發(fā)行外債融資，勢必切斷了其中的一條融資渠道，無論是對于已上市房企的融資還是擬上市公司的積極性都會(huì)有消極的影響。”蘇寧金融高級(jí)研究員陳嘉寧向時(shí)代周報(bào)記者表示。

目前的房企融資渠道主要有公司債、銀行、信托、私募等，其中公司債和銀行貸款對房企的門檻設(shè)置得很高，對于大多數(shù)中小房企而言，只能退而求其次選擇信托。

然而以信托為首的非標(biāo)業(yè)務(wù)也被嚴(yán)格限制，一位信托公司內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者證實(shí)近期銀保監(jiān)會(huì)約談部分信托公司要求嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模。而地產(chǎn)信托的進(jìn)一步收緊，對于房企而言，最直接的影響就是中小房企只能被迫選擇其他融資成本更高的渠道。

自救求生

在融資環(huán)境持續(xù)收緊下，不少中小開發(fā)商開始將目光瞄向境外資本市場，爭相赴港IPO。

從2019年1月以來，共有8家房企和2家物業(yè)公司赴港上市。其中，僅有德信中國、銀城國際控股在一季度成功登陸港交所，其余6家房企和2家物業(yè)公司均處于審核狀態(tài)。

“融資收緊條件下，上市不失為中小房企輸血的一條有效途徑。但是，上市準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和成本較高可能成為中小房企通過上市融資的障礙。”陳嘉寧向時(shí)代周報(bào)記者補(bǔ)充道。

種種跡象顯示，房企赴港上市房企的步履正在逐步放緩，海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際和中梁控股均在5月出現(xiàn)上市申請“失效”的現(xiàn)象。

提及上述房企申請失效原因，陳嘉寧向時(shí)代周報(bào)記者表示，港股實(shí)際上是“審核制”，因此部分企業(yè)可能出于各種考慮，僅僅公開了招股書，6個(gè)月后顯示“失效”。后面還可以激活，繼續(xù)上市流程。而失效的原因很多，包括財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過期，或者可能上市計(jì)劃改變等。

除了上市融資之外，甩賣資產(chǎn)是最直接的變現(xiàn)方法，不少中小房企都開始尋求項(xiàng)目股權(quán)出讓。

時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月22日，2019年共計(jì)44條房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息，5月中旬以來披露的轉(zhuǎn)讓信息達(dá)32條，平均每2天就要轉(zhuǎn)讓1個(gè)項(xiàng)目。

其中，粵泰股份與隸屬世茂房地產(chǎn)的五家子公司分別簽署項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易總計(jì)高達(dá)63.97億元。而陽光100轉(zhuǎn)讓卓星集團(tuán)的金額也高達(dá)43.97億元。

從上市融資，到甩賣資產(chǎn)，甚至投資金融機(jī)構(gòu)，房企融資觸角也在逐漸延伸。根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，目前有22家房企參股傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，涉及銀行24家，券商7家，保險(xiǎn)9家，期貨、基金、信托各1家，共43家。

同策研究院總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者稱：“參股銀行并非能直接進(jìn)行融資輸血，在過去的融資環(huán)境下，可通過銀行的理財(cái)產(chǎn)品，借助信托、資管計(jì)劃等進(jìn)行融資，目前融資政策收緊，此種做法能否執(zhí)行尚待驗(yàn)證。”

“銀行放款，是要符合一定標(biāo)準(zhǔn)的，參股后對房企的信用評級(jí)提高是有幫助的，評級(jí)提高以后，更有利于他們?nèi)诘礁阋说腻X。”艾振強(qiáng)補(bǔ)充道。

事實(shí)上，對于中小房企而言，能夠選擇的融資渠道已經(jīng)十分有限，有部分企業(yè)也在尋找其他捷徑。“雖然監(jiān)管層對于房企開展前端融資一直保持高壓態(tài)勢，但可以先付地價(jià)款。拿到土地證后再進(jìn)行抵押融資。”一位房企融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者透露。“按照最高融資下來，自有資金比例僅占三成。”