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文/廣州日報(bào)全媒體記者蔣幸端、謝英君

5月原本是傳統(tǒng)的樓市旺季之一，但是今年5月東莞樓市成交卻比較低迷。隨著年中節(jié)點(diǎn)的來臨，房企為沖刺業(yè)績，頻頻推出低價(jià)房進(jìn)入市場。與此同時(shí)，部分在2016年不理性時(shí)期拍下的高價(jià)地項(xiàng)目也“割肉”賣房，及時(shí)止損。

接下來，預(yù)計(jì)剛需購房者可挑選的樓盤會更多，剛需盤房價(jià)或保持理性穩(wěn)定。另一方面，“高價(jià)、高品質(zhì)、低周轉(zhuǎn)”的豪宅盤將逐漸增多，價(jià)格也將出現(xiàn)分化。

購房者多持觀望態(tài)度入市不積極

今年東莞樓市迎來了3月“小陽春”，但在4月樓市成交小幅下滑后，5月樓市的人氣、認(rèn)購量均明顯回落。即使是在近期頻頻拍出高價(jià)地的情況下，購房者也多數(shù)呈觀望姿態(tài)，入市積極性不高。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心的不完全監(jiān)測，上周東莞多數(shù)項(xiàng)目依然以自然銷售為主，活動也以小暖場居多。此外，上周樓盤來訪人氣小幅下滑，環(huán)比下跌4%。由于眼下市場上新盤推貨少，客戶積極性不高，來訪量持續(xù)下滑。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心對全市在售的100多個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)測顯示，剔除開盤項(xiàng)目，上周認(rèn)購量持續(xù)下滑，環(huán)比下跌12%。該中心分析認(rèn)為，這一方面是由于熱銷盤前期集中發(fā)力成交，后期缺乏新增供應(yīng)，難以刺激購房者入市;另一方面，購房者也更加理性謹(jǐn)慎。

從開盤情況來看，不少新盤開盤效果不佳。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心的不完全監(jiān)測，上周有5個(gè)項(xiàng)目開盤，整體去化效果下滑明顯。

這一方面是因?yàn)閭€(gè)別項(xiàng)目蓄客時(shí)間短，宣傳力度不足，定價(jià)上調(diào)明顯，購房者抗性加大等，從而拉低了整體開盤去化率。另一方面，目前樓市的區(qū)域分化也比較明顯，購房者更多關(guān)注的是環(huán)珠江口岸一帶區(qū)域如濱海片區(qū)的樓盤，其他區(qū)域的市場成交仍然冷淡。

另據(jù)合富研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至上周日(5月19日)，5月東莞商品房總銷售面積為33.2萬平方米，總銷售套數(shù)3887套。其中，住宅銷售面積為25.9萬平方米，總銷售套數(shù)2289套。按照目前的成交態(tài)勢來看，顯然5月樓市難以達(dá)到往年旺季時(shí)的水平。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前購房者觀望狀態(tài)明顯，市場成交低迷。“這可能只是開始，后面的市場成交很有可能會持續(xù)走低。”不少業(yè)內(nèi)人士表示。

低價(jià)盤頻現(xiàn)高價(jià)地項(xiàng)目被迫“割肉”

受到市場情況的影響，不少房企開始以合理價(jià)格盡快出貨，以快速回籠資金。而在低價(jià)盤的刺激下，高價(jià)地項(xiàng)目也不得不“割肉”賣房。

日前，位于茶山的德盛尚峰推出110~128平方米的三至四房洋房產(chǎn)品，認(rèn)購均價(jià)約為1.58萬元/平方米，與同區(qū)域其他樓盤相比，價(jià)格顯然更為合理，對購房者的吸引力也較大，對片區(qū)內(nèi)高價(jià)地項(xiàng)目的成交造成沖擊。

記者了解到，茶山的高價(jià)地項(xiàng)目一般定價(jià)在2.5萬元/平方米左右，價(jià)格高企，銷售緩慢。本土房企開發(fā)的低價(jià)盤入市后，拉低了區(qū)域價(jià)格，同時(shí)也讓高價(jià)地項(xiàng)目的銷售更為困難。業(yè)內(nèi)人士表示，茶山高價(jià)地項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體是東城的購房者，但是目前石碣、高埗等鎮(zhèn)同樣以約1.6萬元/平方米的均價(jià)接收著東城購房者的外溢，茶山高價(jià)地項(xiàng)目在價(jià)格和地理位置上均沒有優(yōu)勢，有價(jià)無市，這或許會迫使部分項(xiàng)目降低溢價(jià)甚至虧本出售。

在臨深片區(qū)，位于塘廈的城建御城花園認(rèn)購價(jià)約為1.95萬元/平方米，部分房源價(jià)格甚至低至1.8萬元/平方米以下，遠(yuǎn)低于目前該片區(qū)的新房平均價(jià)格，拉低了區(qū)域的市場價(jià)和購房者對于價(jià)格的預(yù)期。此外，石排利豐中央公園認(rèn)購價(jià)約為1.47萬元/平方米，東坑和昌眾筑中央松湖認(rèn)購價(jià)約為1.85萬元/平方米，吸引著周邊鎮(zhèn)街的購房者外溢。

受到市場價(jià)的影響，不得不“割肉”出售的還有黃江的高價(jià)地項(xiàng)目。上周，位于黃江的融創(chuàng)公園首府推出82~115平方米的三至四房產(chǎn)品，認(rèn)購均價(jià)約為2.35萬元/平方米。該樓盤作為黃江的高價(jià)地項(xiàng)目，樓面地價(jià)已達(dá)2萬元/平方米，盡管房企此番“割肉”虧本賣房，但銷售前景仍不樂觀。記者了解到，目前黃江的洋房均價(jià)約為1.8萬多元/平方米，周邊鎮(zhèn)街還有低價(jià)盤出售，如果個(gè)盤定價(jià)高于市場價(jià)太多，購房者并不愿意來買單。

“受到低價(jià)樓盤拉低市場價(jià)的影響，顯然2016年房企非理性拍下的高價(jià)地項(xiàng)目已經(jīng)很難賣出高價(jià)，普遍要虧本出售，房企不得不盡快賣掉房子以回籠資金，然后再去競拍其他可能利潤更高的地塊。”對于近期拍地?zé)岬某霈F(xiàn)，結(jié)合上述情況，一名資深業(yè)內(nèi)人士如此分析。

■后市

年中到 推貨增

據(jù)了解，近期將有多個(gè)樓盤開放營銷中心、樣板房，如位于石碣的卓越彌敦道將推出91~112平方米的三房、四房洋房，帶精裝修出售，明天正式開放樣板房。同時(shí)亮相的還有本土品牌房企海德集團(tuán)的新項(xiàng)目海德琥珀臺。

從當(dāng)前市場來看，隨著年中節(jié)點(diǎn)的到來，房企為沖刺年中業(yè)績，將加大推貨力度，多個(gè)樓盤將開放營銷中心、樣板房，購房者可以挑選的房子增加。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，上周商品房供應(yīng)面積16.7萬平方米，共3211套。其中，住宅總共供應(yīng)14.18萬平方米，共1493套，環(huán)比大漲168.84%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周洋房供應(yīng)最多的是豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣，供應(yīng)了240套;其次是天琴灣，共供應(yīng)了224套。該研究中心表示，上周東莞開發(fā)商集中推貨積極，供應(yīng)回升明顯，為了沖刺半年度業(yè)績，供應(yīng)量有望繼續(xù)放量。

東莞中原策略研究中心總經(jīng)理車德銳認(rèn)為，從近期房企積極高價(jià)拍地來看，接下來，樓市兩極分化現(xiàn)象或會明顯，剛需盤維持合理穩(wěn)定的價(jià)格，而高品質(zhì)的高價(jià)地項(xiàng)目則會打造價(jià)格高的豪宅產(chǎn)品，拉長銷售時(shí)間來回籠資金，已獲得利潤。