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深圳二手房單月成交8000套 樓市已到牛熊分界線?

每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 林菁晶

進(jìn)入5月以來，深圳樓市雖然實(shí)際成交量較4月略有下滑，但多名中介人士告訴記者，一些新開盤的項(xiàng)目能明顯體驗(yàn)到“搶房”的氛圍。

此外，受此前新版征信“五一”后將上線傳言、首套房貸利率普遍下調(diào)、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃等影響，近期二手房成交量明顯提升，單月一度接近8000套——這是業(yè)內(nèi)劃分的深圳樓市牛熊分界線。

不過業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，經(jīng)歷了3、4月的成交高峰之后，市場(chǎng)會(huì)在5~8月份進(jìn)入一個(gè)靜淡市，在缺少大規(guī)模外部政策刺激的情況下，深圳市場(chǎng)的二手房成交量會(huì)穩(wěn)定在5000~7000套。

新房供應(yīng)增長(zhǎng)但成交下降

自春節(jié)之后，深圳新房供應(yīng)量就保持持續(xù)攀升狀態(tài)，住宅推售面積共計(jì)33.8萬平方米。

4月，受剛需進(jìn)場(chǎng)、房貸利率下調(diào)、大灣區(qū)規(guī)劃落地等因素影響，市場(chǎng)情緒相對(duì)積極，開發(fā)商推盤積極性也隨之增加。有8個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開盤，推售面積合計(jì)49.0萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)44.9%。

不過，4月新房供應(yīng)量增長(zhǎng)，但市場(chǎng)成交表現(xiàn)卻未達(dá)預(yù)期。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，4月深圳全市一手住宅成交套數(shù)為2704套，環(huán)比下滑12.4%，成交面積為25.75萬平，環(huán)比下降15.4%。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉向記者分析認(rèn)為，市場(chǎng)限價(jià)管制的放松，新房高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)就不再了，整體會(huì)使新房成交量下降;此外，二手房市場(chǎng)明顯回暖，原本因新房定價(jià)低、一二手房倒掛現(xiàn)象減輕了，買方更傾向于有代表性的、選擇面更廣的二手房。

二手房成交激增

受此前新版征信“五一”后將上線傳言、首套房貸利率普遍下調(diào)、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃等影響，4月二手房成交量明顯提升。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，4月深圳二手住宅成交7570套，環(huán)比上升66.3%，同比增長(zhǎng)28.4%;成交量為2016年10月以來的新高，二手均價(jià)也繼續(xù)小幅上升0.9%，為52787元/平方米。

業(yè)內(nèi)常將深圳二手房成交8000套作為樓市牛熊分界線。如今，靜淡兩年的深圳樓市，二手房成交首次接近8000套，是否會(huì)是樓市轉(zhuǎn)向標(biāo)志?

從中原指數(shù)表現(xiàn)來看，在經(jīng)過1~3月連續(xù)三個(gè)月的上升后，4月指數(shù)已經(jīng)逐步下滑至2月末水平，且因?yàn)閭浒笖?shù)據(jù)稍有滯后，2月下旬至3月的數(shù)據(jù)也體現(xiàn)在了4月成交量上。

進(jìn)入5月后，實(shí)際成交量已較4月略有下滑，但相比去年下半年低迷期已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的上漲。在成交短暫爆發(fā)后，后續(xù)市場(chǎng)成交預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)。

此外，新版征信5月上線的傳言、房貸利率連續(xù)下調(diào)等因素，也加促了買家下手，推動(dòng)此輪成交量上漲。目前，深圳主要銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，二套利率基準(zhǔn)上浮10%。且銀行額度充足，審批放款速度快，有中介機(jī)構(gòu)和銀行合作甚至推出“T+0”的放貸業(yè)務(wù)，這在很大程度上加快了二手房的交易速度。

對(duì)于未來深圳房貸是否會(huì)調(diào)整至基準(zhǔn)利率，融360大數(shù)據(jù)研究院李萬賦認(rèn)為，整體來看，在這輪下調(diào)趨勢(shì)中，一線城市深圳和廣州連續(xù)下調(diào)，二季度繼續(xù)下調(diào)的空間不大，但這主要還要看當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策是否會(huì)發(fā)生大的變化。