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■本報(bào)記者 施 露

2018年高舉高打拿地的光明地產(chǎn)，交出的年報(bào)業(yè)績(jī)卻并不喜人。

4月23日，光明地產(chǎn)發(fā)布2018年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入204.93億元，較上年減少1.53%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)14.18億元，同比下滑27.17%;實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)12.76億元，同比下滑32.92%。對(duì)于業(yè)績(jī)下滑的原因，光明地產(chǎn)稱主要是本期支付土地款、工程款和支付企業(yè)間往來(lái)增加等所致。

此外，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅下降至-87.34億元，創(chuàng)下了上市以來(lái)新低。

頻繁拿地現(xiàn)金流吃緊

去年，光明地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入195.73億元，同比減少1.87%，同期，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為31.97%，較上年增加11.2%。

關(guān)于開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入減少的原因，光明地產(chǎn)在年報(bào)中稱主要是由于房產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售面積同比減少所致。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以外，光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)及租賃收入3.51億元，同比增加21.33%，主要是由于物業(yè)管理收入同比增加所致;其他產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.33億元，同比增加1.43%，主要是由于業(yè)務(wù)規(guī)模增加導(dǎo)致。

長(zhǎng)期深耕在長(zhǎng)三角的光明地產(chǎn)，從去年開始發(fā)力土地市場(chǎng)。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2018年光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積144.52萬(wàn)平方米，較上一年同期的94.25萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)53.34%。

雖然身在A股，擁有較為良好的融資平臺(tái)，但其融資速度依然跟不上拿地?cái)U(kuò)張的速度。受此影響，2018年光明地產(chǎn)的現(xiàn)金流狀況差強(qiáng)人意。

根據(jù)年報(bào)，光明地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-87.34億元，同比上一年下滑近6倍，快速拿地?cái)U(kuò)張后遺癥顯現(xiàn)。

“對(duì)于光明地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)降幅較大，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)方面的壓力較大。從其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)看，有明顯下滑，或是兩點(diǎn)原因。第一是銷售回款方面的問(wèn)題，這個(gè)是會(huì)影響現(xiàn)金流的正向流入。第二是對(duì)外投資增加，例如頻繁拿地，這會(huì)讓經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流向外流出。”易居中國(guó)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

融資賣資產(chǎn)補(bǔ)血

雖然凈利潤(rùn)和營(yíng)收紛紛下滑，但光明地產(chǎn)并未停止補(bǔ)血。

2018年8月份，光明地產(chǎn)審議通過(guò)《關(guān)于申請(qǐng)發(fā)行購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持證券(ABS)的議案》，同意公司采用ABS模式，設(shè)立“上銀光明地產(chǎn)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，并通過(guò)專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資，發(fā)行不超過(guò) 10 億元的資產(chǎn)支持證券。

2019年1月份，光明地產(chǎn)通過(guò)申請(qǐng)發(fā)行冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(CMBS)，發(fā)起設(shè)立不超過(guò)6億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

此外，2019年1月底，光明地產(chǎn)發(fā)行了2019年度第一期長(zhǎng)期限含權(quán)中期票據(jù)(永續(xù)債)，實(shí)際發(fā)行金額為6億元。今年2月底，公司又發(fā)行了2019 年度第二期中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行金額為8億元。

不僅如此，光明地產(chǎn)還出售了旗下子公司套現(xiàn)補(bǔ)血。

今年3月份，光明地產(chǎn)分別召開董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，審議通過(guò)了《關(guān)于授權(quán)全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司轉(zhuǎn)讓其全資子公司上海廣林物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)暨關(guān)聯(lián)交易的議案》。3月13日，光明地產(chǎn)與上海梅林正廣和股份有限公司簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，交易金額2.5億元。

如此算來(lái)，今年年初至今，加上融資及資產(chǎn)出售，光明地產(chǎn)至少已經(jīng)獲得數(shù)十億元的融資，但與-87.34億元經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~相比，公司的資金壓力仍然不小。