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■本報記者 張歆

雖然如今的商業銀行“躺賺”的時代已經一去不返，但是其雄厚的利潤體量還是支撐其在2018年樓市中繼續“買買買”。

據《證券日報》記者獨家統計，從目前披露出來的18份A股上市銀行年報來看，截至去年年底，相關上市銀行的自有“涉房固定資產”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋裝修)原值接近9000億元，凈值超過6000億元。

考慮到尚有逾10家銀行尚未披露年報，根據2017年年報來看，這些上市銀行“涉房固定資產”原值很可能逾在700億元-1000億元之間。也就是說，全部A股上市銀行合計的“涉房固定資產”原值迫近萬億元，而市值保守估計在8萬億元以上。

上市銀行繼續“囤房” 去年新購置逾150億元

去年，全國多地樓市“冷清”，但是這并不意味著不存在局部的“升溫”數據。

《證券日報》記者注意到，利潤指標多以億元，甚至是千億元為計量單位的商業銀行，在2018年還是在憑借雄厚的現金流“囤房”，而且是自用的固定資產。

《證券日報》記者研讀已經披露的18份A股上市銀行年報注意到，絕大多數銀行在2018年都有新增加的房屋及建筑物，合計的購置規模超過150億元;僅2家銀行資產原值未發生變化，部分銀行還有投資性房地產的轉入(或轉出)。其中，有1家國有大行僅新增的資產規模超過54億元;另1家國有大行新增資產超過35億元;有5家銀行新增資產超過10億元。

除了新增的房屋及建筑物，多數銀行去年還有大量的涉房類在建工程。某股份制銀行2018年年報顯示，該行去年在建工程同時包括6座分行新大樓，截至年底大部分在建工程已經轉入房屋及建筑物類別的固定資產。

另一家股份制銀行也表示，該行長期資產預付款由2017年年底的105億元升至108億元，該款項“主要是本集團為購置或建造辦公大樓預先支付的款項”。

當然，并非所有銀行都執著于“囤房”，部分銀行的選擇是“有進有出”。

某國有大行2018年購置房屋及建筑物35.32億元，出售(處置)同類別資產31.01億元。換句話說，其涉房固定資產雖然有所增加，但更像是一種優化。

折舊率約為30% “樓齡”平均超10年

如上所述，上市銀行涉房固定資產近萬億元的原值與7000億元左右的賬面凈值出現了比較大的差異，這是因為按照相關規定，絕大多數銀行涉房固定資產都是以成本作為初始價值，并按照一定的速度進行折舊，普遍的每年折舊率在2%-7%之間，其中4%左右的折舊速度為更多銀行所接受。當然，也有少數銀行將年折舊率上限設定的十分寬泛——接近20%，如果按照上限折舊，上市銀行的固定資產5年時間就可以在賬面上“消失”。

以某國有大行為例，截至2018年年末，該行房屋建筑物的原值為1511億元，累計折舊609億元。該行對于房屋建筑物固定資產的年折舊率設定為1.94%-20%，累計折舊率接近40%。

需要說明的是，工農中建四大行的房產入賬方法有些與眾不同，因為其上市之前經歷了大規模的財務重組和注資，因此其部分固定資產是按照重組時的評估值入賬。例如，多家國有大行2018年年報中做出類似表示，“固定資產按成本并考慮預計棄置費用因素的影響進行初始計量。為本行股份制改組而評估的固定資產，按其經財政部確認后的評估值作為入賬價值。固定資產從達到預定可使用狀態的次月起，采用年限平均法在使用壽命內計提折舊”。不過，即便是按照較晚上市的農業銀行上市時間計算，四大行固定資產評估入賬后至今也已經超過了9年。

再以某股份制銀行為例，截至2018年年末，該行房屋建筑物的成本或評估值為219億元，在建工程近13億元，累計折舊52億元。該行對于房屋建筑物固定資產的年折舊率設定為3%上下，累計折舊率約為24%，考慮到資產持續增加以及近年來房價走勢影響，該行大部分資產顯然配置于10年以前。

從記者統計來看，多家大中型上市銀行的累計折舊率(累計折舊/最新一期的成本)在30%左右，其中，個別上市銀行的累計折舊率甚至超過50%，在老牌上市銀行中，即便是折舊率較低的上市銀行，目前賬面涉房固定資產的價值也較原值打了八折;而近年來新上市的城商行目前折舊率較低，但是由于其體量較小，對于行業均值的影響幾乎可以忽略不計。

即便是按照較為常見的30%以上的累計折舊率估算，相關資產普遍的折舊年限已經有10年以上。

保守市價約為8萬億元

即便是萬億元的原值，當然也遠遠不是這些涉房固定資產目前的全部價值。2016年，曾有上市公司靠賣兩套學區房保殼——買房12年狂賺16倍。

近年來，監管部門加強了樓市宏觀調控，強調了“房住不炒”原則。但是，在之前10多年時間內，房價已經在經濟快速發展、供需關系轉換、通貨膨脹等因素的共同影響下，增長了數倍。因此，即便是今后房價進入穩定期甚至是小幅震蕩區間，上市銀行涉房固定資產的公允價值已經數倍于原值。如果按照10年增長10倍計算，其市值很可能達到10萬億元;即便是保守估計樓市價格漲幅，其合計市值也能突破8萬億元。

當然，對于上市銀行來說，買樓絕大多數都是為了自用，或者可以理解為“另類剛需”。“我們銀行買樓是為了自用，而且當時銀行內部對于買樓也存在很大爭議，沒想到房價在10年間漲了不止15倍”，某上市銀行原董事長曾對包括《證券日報》在內的多位媒體坦言，而此位資深銀行家個人也一直拒絕進行樓市投資。另據《證券日報》記者此前獨家統計，上市銀行購置固定資產增速最大的年份為2008年和2009年，這兩年恰逢國際金融危機，國內房價出現過階段性下降。

由于上市銀行固定資產具有自用非投資屬性，因此公允價值計量法只是在固定資產轉為投資性房產時才能發力。在2017年之前，上市銀行追求的是規模效應和網點擴張，固定資產“變現”的可能性非常低。近年來，上市銀行選擇了收縮人員與物理網點，同時對原有網點進行智能化轉型，銀行物理網點的數量和單店規模有望迎來“雙降”。也就是說，銀行固定資產的轉型與變現迎來新的契機。