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每經(jīng)編輯 李凈翰

4月12日下午，全球房地產(chǎn)服務商第一太平戴維斯發(fā)布2019年第一季度北京房地產(chǎn)市場研究報告。

上述報告顯示，2019年一季度，北京商品住宅銷售市場較2018年同期有明顯反彈，該季度一手普通住宅市場新增供應達103.75萬平方米，同比上漲100.1%，成交面積為94.22萬平方米，同比上漲133.1%。可以看到，一季度北京樓市出現(xiàn)了回暖趨勢，購房需求得到逐步釋放。

剛有起色的北京樓市，轉(zhuǎn)眼就被澆了盆冷水。國管公積金中心近日宣布，4月15日起，二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸款60萬元。

據(jù)中新網(wǎng)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，因為之前市場已經(jīng)炒作收緊，這個政策落地，對市場直接影響不大，但從心理層面肯定會影響“小陽春”持續(xù)。對最近有所回暖的北京樓市將有非常大的心理影響。

二套房“認房又認貸”

每經(jīng)小編(微信號：nbdnews)了解到，國管公積金是指中央國家機關及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機關分中心繳存的住房公積金，由中央國家機關住房資金管理中心負責管理。國管公積金部分可以異地使用，但主要是在北京，主要是央企職工等，其他城市非常少。國管在正常年份只占公積金貸款中的12%左右。

國管與市管的區(qū)別，基本上國家企業(yè)的公積金都是國管，地方省市的公積金是市管，一般的企事業(yè)單位的也是市管。國企大多是國管。

在去年9月，北京市管公積金就開始“認房又認貸”，現(xiàn)在國管公積金終于跟進執(zhí)行。按照這一新政，借款申請人家庭(包括借款申請人、配偶及未成年子女)在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款記錄)的，按首套住房貸款政策辦理。

借款申請人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。換句話說，曾經(jīng)貸款買過房，無論是商貸還是公積金貸，現(xiàn)在賣小買大，從4月15日起按二套房認定。被認定為二套以上住房的，不予貸款。

調(diào)整首付款比例

新政此次也同時調(diào)整了首付款比例。首付款方面，根據(jù)規(guī)定，借款申請人購買經(jīng)濟適用住房的，首付款比例不低于購房總價的20%;購買經(jīng)濟適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于購房總價的30%;購買二套住房的，首付款比例不低于購房總價的60%。借款申請人購買存量房屋的，購房總價以房屋評估值和購房合同總價兩者中較低者為準。

貸款額度方面，首套住房貸款最高額度為120萬元，執(zhí)行貸款基準利率;二套住房貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準利率的1.1倍。

新政還指出，在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據(jù)借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%。同時，貸款期限不得超過25年，最長可計算到借款申請人法定退休年齡后5年，最高不得超過65周歲。

購買政策房將給予支持

每經(jīng)小編(微信號：nbdnews)注意到，新的政策仍然支持職工購買政策房。中央國家機關住房資金管理中心方面解釋，新政對購買政策性住房的職工申請貸款在貸款額度、房屋套數(shù)認定和審批時效上都優(yōu)先給予了支持。

據(jù)悉，職工購買政策性住房的，確定住房公積金個人住房貸款額度時不考慮繳存余額、繳存年限、配偶繳存情況及調(diào)節(jié)系數(shù)等因素;購買經(jīng)濟適用住房申請貸款，按首套住房貸款政策辦理;購買共有產(chǎn)權住房等政策性住房申請貸款，按借款申請人名下實際住房和貸款情況確定貸款適用政策。

此外，證明材料也將進一步精簡。借款申請人申請貸款時，只需攜帶身份證明、婚姻證明、購房首付款證明等材料原件，無需提供復印件;借款申請人一方在北京住房公積金管理中心繳存住房公積金的，無需提供《住房公積金個人查詢單》;通過全國住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺轉(zhuǎn)入資金中心繳存住房公積金的，無需提供原繳存城市公積金中心開具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》;部隊轉(zhuǎn)業(yè)人員住房公積金繳存時間不滿足相關規(guī)定的，提供轉(zhuǎn)業(yè)證，無需提供其原所在部隊開具的《住房公積金繳存證明》。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新網(wǎng)表示，此次政策調(diào)整體現(xiàn)了政策收緊的導向和管控思路，最核心的就是落實公積金貸款“認房又認貸”的政策，有助于把控公積金貸款發(fā)放節(jié)奏。

嚴躍進指出，此次調(diào)整進一步加大力度支持繳存職工購買政策性住房，滿足首套房剛需，遏制投資投機性的炒房需求，對北京市場影響比較明顯。未來剛需樓盤銷售預計好一些，改善型樓盤銷售將受到一定影響。

張大偉則表示，在國管公積金收緊，包括青龍湖等區(qū)域供應井噴下，北京樓市剛起來的“小陽春”，很快會被打擊。預計5月北京樓市如果沒有其他信貸寬松政策的影響，市場很可能比3-4月有所下行。

每日經(jīng)濟新聞綜合中新網(wǎng)、北京日報、北京青年報