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多城開始實(shí)施的“一城一策”以及多地房貸利率下調(diào)，是否意味著樓市開始回暖?這些舉措將對今年樓市將產(chǎn)生何種影響?是否會(huì)成為2019年樓市“新推手”?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在市場資金寬松的大背景下，房貸利率下降是大趨勢，而且從去年下半年就開始了。

對于“一城一策”，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這其實(shí)不是簡單地松綁或收緊的概念，還是會(huì)有全方位概念的，這也體現(xiàn)了當(dāng)前樓市調(diào)控的嚴(yán)密性和謹(jǐn)慎性。但目標(biāo)都是一致的，即要促進(jìn)2019年此類城市的樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，并積極落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)。

樓市底部現(xiàn)多重利好？

2018年末，房地產(chǎn)調(diào)控政策陡起波瀾。12月18日，山東菏澤住建局發(fā)文稱，取消實(shí)行一年的住房“限售令”，打響政策微調(diào)“第一槍”。隨后，廣州、青島根據(jù)自身實(shí)際情況對樓市政策有所調(diào)整。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前福建、河南、安徽、長沙、杭州、寧波等地已相繼提出將按照“一城一策”原則制定有針對性的樓市調(diào)控政策。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2019年至少將會(huì)有30個(gè)城市微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策，有望形成微調(diào)熱潮。這也標(biāo)志著，本輪樓市調(diào)控全面見底，“一城一策”將是2019年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“一城一策”估計(jì)后續(xù)會(huì)在部分一二線城市率先展開，或體現(xiàn)在幾個(gè)改革方面：第一是城市房地產(chǎn)考核方面會(huì)形成更細(xì)分的指標(biāo)，尤其是針對交易和價(jià)格會(huì)有考核內(nèi)容，這是利好監(jiān)管的定量化分析，樓市參與也會(huì)有更多的指標(biāo);第二是樓市交易多少也形成了放松的預(yù)期，后續(xù)市場交易會(huì)上升，尤其是利率方面的推動(dòng)。大體上說，樓市悲觀的情緒進(jìn)一步減弱，后續(xù)預(yù)計(jì)部分城市會(huì)率先反彈。但三四線城市會(huì)調(diào)整到今年第三季度，到了第四季度才有機(jī)會(huì)反彈。

在中信證券(13.46-2.60%)房地產(chǎn)分析師張全國看來，目前財(cái)稅政策、土地政策和限購政策都缺乏調(diào)整的余地，既沒有明顯加碼的必要，也沒有顯著放松的空間。但貨幣政策不同，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的新變化令貨幣政策有更大的騰挪空間，差別化住房政策也有了進(jìn)一步調(diào)整的空間。

值得注意的是，2019年首周，央行送出流動(dòng)性大禮包，宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。有分析認(rèn)為，歷年來，只要央行降準(zhǔn)，都會(huì)在一定程度上對房地產(chǎn)市場形成利好。

緊接著，上海、廣州各地銀行也傳出房貸利率下調(diào)的消息。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的今年前兩月行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，首套房利率維持下行。融360發(fā)布的2月份中國房貸市場報(bào)告也顯示，2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，環(huán)比上月下降0.53%(3BP)。2月利率下調(diào)銀行數(shù)量44家，較上月增加10家，首套房貸平均利率連續(xù)3個(gè)月下降。

對于上海、深圳等城市這一波房貸利率松動(dòng)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為是在資金寬松的大背景下，銀行通過降低房貸利率來吸引優(yōu)質(zhì)客戶。

最長牛市終結(jié)發(fā)出何種信號？

從數(shù)據(jù)看，雖然今年前兩月商品房銷售面積連漲43月后首降3.6%，最長牛市終結(jié)，但銷售額仍達(dá)12803億元，同比增長2.8%。

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月40城新房成交面積同比大降13%，其中三四線城市同比降幅最大。同時(shí)，在2月房貸市場，首套房和二套房貸平均利率維持下行態(tài)勢。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12090億元，同比增長11.6%。不過，房企銷售規(guī)模放緩，前兩月百強(qiáng)房企銷售門檻不升反降，近三成企業(yè)無新增土儲(chǔ)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“一城一策”背景下很多2018年房價(jià)上漲過快的城市，尤其是東北、西北和西南地區(qū)省份的省會(huì)城市，棚改政策也會(huì)略有調(diào)整。當(dāng)然目前新的情況在于，發(fā)改委對于軌交等建設(shè)的支持力度重新加大，實(shí)際上軌交沿線的棚改力度依然不會(huì)降低，這也是政策調(diào)整下新的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。

同策研究首席分析師張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“一城一策”及房貸利率下調(diào)不一定是2019年樓市的加推器，更多的是在市場下行周期背景下，政策層面及金融側(cè)面靈活地采取一些措施確保市場保持平穩(wěn)運(yùn)行。

長城證券研報(bào)認(rèn)為，對今年的基本面不用過于悲觀。一方面在“一城一策”及三穩(wěn)的基調(diào)下行業(yè)政策邊際轉(zhuǎn)松;另一方面宏觀資金面相比去年也有好轉(zhuǎn)，總體預(yù)計(jì)維持平穩(wěn)。

“今年全國兩會(huì)期間，針對房地產(chǎn)市場‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’成為最關(guān)鍵的政策方向。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

張大偉同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過去。特別是對于二三線城市來說，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調(diào)整。各地頻繁發(fā)布的規(guī)劃利好一方面是產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，很大程度上也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的需求。