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■本報記者 王麗新

又是一年業(yè)績釋放期，兩年前高價買地的房企已經(jīng)感受到了市場的壓力，過去依靠賭土地紅利和人口紅利規(guī)模的開發(fā)商們，開始“學乖”了。

2019年，房企們不再高喊銷售目標要增長50%以上，目前公布銷售目標的房企，增速多不足30%，甚至包括頭部房企在內(nèi)的部分開發(fā)商已經(jīng)不再公布銷售目標，因為這個目標要根據(jù)市場變化，隨時調(diào)整才更“靠譜”。

“2019年，房企更關心回款指標和現(xiàn)金流狀況，在投資布局上則更傾向于回歸一、二線城市。”同策研究院總監(jiān)張宏偉接受《證券日報》記者采訪時表示，行業(yè)銷售狀況整體下滑，直至今年三季度這一狀況預計都不會改變，因此目前來看，房企定的銷售目標普遍偏向保守。

《證券日報》記者與多家房企高管交流后獲悉，在銷售規(guī)模已經(jīng)晉級“千億聚樂部”的房企中，頭部房企仍聚焦強化房地產(chǎn)主業(yè)，對于不盈利的多元化業(yè)務的持續(xù)投入則有所收斂;晉升至“千億陣營”的房企則基本放棄了買高價地擴張的模式，轉(zhuǎn)為“穩(wěn)中求進”;中小民營房企則多數(shù)直接收縮了投資戰(zhàn)線。

“收斂聚焦”強化地產(chǎn)主業(yè)

有公開數(shù)據(jù)顯示，包括萬科在內(nèi)的TOP3的發(fā)展商共獲得13%的市場份額，超過1/8;TOP10的發(fā)展商是28%的市場份額，超過1/4;TOP20的市場份額為39%，TOP30為54%，TOP50為64%。

在萬科董事長郁亮看來，這說明頭部的企業(yè)越來越重要，50家開發(fā)商獲得2/3的市場份額，競爭會越來越激烈，而且是重量級選手之間的相互競爭。郁亮認為，住宅全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束，但中國的城市化進程仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)仍然會維持較大規(guī)模。

鑒于此，郁亮提出，2019年萬科要收斂和聚焦，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。面對高度的不確定性，2019年萬科應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維。

但對于房地產(chǎn)主業(yè)，萬科、恒大和碧桂園等頭部房企還是保持繼續(xù)擴張的戰(zhàn)略方向。從今年前兩個月的拿地情況來看，萬科仍拿出了270多億元拿地，且保持了行業(yè)第一位。但不得不說，有些房企去年下半年就大幅減少了拿地投資金額，從某種程度上來說，克制擴張欲望成為部分千億元量級房企發(fā)展的穩(wěn)定劑。

一組數(shù)據(jù)可以反映出房企對土地投資的新邏輯。2018年全國土地出讓收入6.5萬億元，較2017年同期下降15.7個百分點。進入2019年，熱點城市整體土地市場依然處于相對低迷狀態(tài)中。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，全國賣地最多的50大城市合計賣地土地成交金額為5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個城市土地出讓溢價率下調(diào)。

時間倒回到三年前，2016年至2017年間，恰恰是這些中型房企為了向1000億元、2000億元、3000億元甚至更高銷售規(guī)模進發(fā)而搶地，全國一度出現(xiàn)數(shù)百宗高價地。彼時，地王層出不窮，有的地塊地王紀錄甚至保持不了一天，就被新的地王所取代。

而對于2019年的投資邏輯，多家房企都有自己的準則，但“量入為出”幾乎成為共識。

旭輝控股主席兼執(zhí)行董事林中日前表示，“我們今年買地堅持兩個原則，第一是量入為出，買地金額的多少跟今年實際的銷售和回款是掛鉤的，基本上是上個月回了多少錢，扣掉開支，下個月就可以買多少錢的土地，2019年買地預算應該會少于回款的45%;第二個原則是看買地的機會，地價便宜時多買一點，如果有些地方比較貴了就買少一點。”

另一個銷售規(guī)模近2000億元的陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌近期也表示，“確實去年下半年因為市場的下行，我們收縮了很大的投資規(guī)模，最后董事會也沒有把拿地作為我們的考核指標。”但他同時表示，在形勢敏感的情況下，陽光城把安全運營放在比較高的位置，“如果土地儲備規(guī)模跟公司的去化、開發(fā)能力不匹配，加上融資成本又這么高，房價不維持高增長的話，土地儲備大了不見得是好事。”

多元轉(zhuǎn)型業(yè)務投入謹慎

在房地產(chǎn)行業(yè)增量市場天花板來臨之際，焦慮之下，近年來開發(fā)商們都在忙著去地產(chǎn)化，從“開發(fā)商”變成美好生活服務商是轉(zhuǎn)型方向，因為這意味著可以圍繞地產(chǎn)主業(yè)，發(fā)展多元化業(yè)務，尋找新的利潤增長點，做“百年老店”。

但轉(zhuǎn)型并不容易，不管地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)、地產(chǎn)+文化+旅游、地產(chǎn)+養(yǎng)老模式，還是長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)運營，甚至干脆脫離地產(chǎn)行業(yè)，投資農(nóng)業(yè)、新能源汽車等其他業(yè)務板塊，這些產(chǎn)業(yè)都需要沉淀資金，短期內(nèi)盈利空間都是模糊的，需要時間給出答案。

實際上，根據(jù)記者與多位房企高管交流的情況來看，在地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局方面，商業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等持有運營性資產(chǎn)，目前千億元量級房企幾乎均有布局，只不過投資比例有所不同。比如，長租公寓可能是某些房企的主航道業(yè)務，但也可能是另一些千億元量級房企的非重點業(yè)務。

總體來看，即使是商業(yè)地產(chǎn)，在房企投資預算中，也都是以每年的銷售回款、盈利等多方指標為考核，采取一定比例去投資，謹慎布局擴張。其中，對于創(chuàng)新業(yè)務，更是采取試水心態(tài)，靈活把握投資動態(tài)，一旦勢頭不好，很可能要減少投資預算，甚至叫停。

正如郁亮所說，行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事。找到一個和房地產(chǎn)行業(yè)體量和賺錢前景都相當?shù)男袠I(yè)，幾乎沒有可能，萬科做物業(yè)、物流的時候，發(fā)現(xiàn)每平方米賺的錢都是以了幾角、幾分為單位時，大家便覺得無從下手。但“盡管房地產(chǎn)行業(yè)還不錯，不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業(yè)務。”

對于新動能業(yè)務發(fā)展的不平衡，郁亮表示，“如果摸索三年尚未找到成熟的商業(yè)模式，業(yè)務就應該暫停，因為我們不知道怎么持續(xù)下去。”

一句話概括，對于當下的房企發(fā)展來說，已經(jīng)從“進中求穩(wěn)”變?yōu)?ldquo;穩(wěn)中求進”。這或許是去杠桿大勢下的被動選擇，也可能是房企真的意識到跑得太快會出問題，不如穩(wěn)下來修煉內(nèi)功，比如提升產(chǎn)品力，擴大品牌影響力等動作，畢竟，未來的較量是高手之間的競爭。