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每經編輯 王嘉琦

保匯率還是保房價?

作為全球樓市泡沫最大的城市，香港面臨著兩難選擇。

2018年4月到8月，香港金管局為了穩定匯率，出手27次，共買入約1035億港元。結果，到了下半年，香港房價出現了十幾年來的罕見下跌。

時隔半年多，這種壓力再次出現。

3月8日，港元再次觸發了聯系匯率機制下7.85港元兌1美元的“紅線”。因此金管局向市場沽出美元，買入總值15.07億的港元。

港元又破“紅線”，香港金管局時隔半年再出手

香港目前的匯率浮動區間是在2005年5月確立的：港元與美元的官方匯率改成區間調控，區間設定在7.75-7.85：

1、設定7.75為強方兌換保證，當港元漲破7.75，香港金管局會賣出港元，買入美元;

2、設定7.85為弱方兌換保證，當港元跌破7.85，香港當局會買入港元，賣出美元。

自2005年之后，雖然經過金融危機和歐債危機等，港元匯率此前從未逼近7.85。但從2017年開始，美元對港元匯率不斷上漲。直到去年4月12日突破7.85，讓香港金管局13年來首次買入港元。去年4月12日至8月28日期間，香港金管局合計出手27次，共買入約1035億港元。

貨幣貶值，意味著資本正在逃離該地區。

理論上來說，由于香港沒有自身獨立的貨幣政策，因此港元的利率應該無限趨近于美元的利率。現實中，真正有參考意義的是HIBOR(香港銀行同行業拆借利率)，而美元在海外市場真正的市場利率則是LIBOR(倫敦同業拆借利率)3月期利率，所以需要用HIBOR和LIBOR的利率走勢來判斷市場的流動性。

在過去的兩年，香港HIBOR 3月期利率一直低于美元LIBOR 3月期利率。2017年之前，HIBOR高于LIBOR幾十個基點(1個基點=萬分之一);到了2017年中，美元LIBOR大約高于香港HIBOR 60個點;再到2018年，則拉大到了100個點。美元利率的上漲，是由美聯儲持續加息引起的。

港元HIBOR在2018年經歷一輪上漲后，進入2019年，香港HIBOR利率再次大幅下滑，和美元LIBOR的利差也再次擴大到1%左右。

香港銀行同行業拆借利率(3月期)

美元LIBOR3月期利率

這意味著，持有港元的無風險回報比持有美元要差1%。對此，商業銀行不可能無動于衷。

3月9日，香港金管局解釋稱，這一次，港元匯率觸及弱方兌換保證水平，主要是因為十二月底年結過后，銀行對自己的需求有所下降，一直銀行同業拆息偏軟，港元和美元利息差明星擴大，引發市場人士買美元賣港元的套利活動，帶動港元逐漸轉弱。

市場對港元資產的態度，從港股通流入金額的銳減也可以看出：

香港樓市怎么辦?

聯系匯率看似簡單，只要突破“紅線”，香港金管局穩匯率只管賣出美元買入港元就行了。但宏觀政策的目標，從來不是單一手段就可以完成，其決策需要綜合考慮多方面的因素。對香港而言，貨幣政策的取舍就不得不面對“房間里頭的大象”——香港樓市。因為，維持港元匯率，意味著利率上升，可能威脅到高高在上的香港樓市。

作為全球房地產泡沫最大的地區，香港一直被高房價困擾著。近年來，香港出臺了針對第二套住宅印花稅加征至15%、非香港公民額外征收房價15%的買家印花稅的政策、多次提高首付比例、收緊開發商融資貸款，可是，住宅價格不但沒有下調，反而持續上漲。

直到去年，香港金管局為了穩定匯率出手27次，香港房價才出現了十幾年來的罕見下跌。

2018年6月至9月，港島、九龍、新界A類私人住宅售價分別下滑3%、7%和4%。到了12月，全港住宅銷售總額僅為241億港元，同比下降53.7%。成交量方面，全香港12月住宅銷售量大減至2060套，上年同期為5337套，同比下降61%。

而從2018年8月高點以來，香港房價已下跌接近10%。經歷了近10年牛市的香港房地產，寒意漸濃。

實際上，香港面對的困境，正是所謂的“不可能三角”：即不可能同時實現資本流動自由，貨幣政策的獨立性和匯率的穩定性。

實行聯系匯率制度，緊緊盯住美元，導致香港沒有貨幣政策的獨立性。同時，由于香港市場資本自由流動，在美聯儲加息的情況下，要穩定港幣匯率就必須提高利率，而提高利率就會打壓高企的房地產泡沫。

面對房價下跌，香港特區政府表示不會救市，因為漲了十多年的房價，已經成了壓在香港人頭上的巨石，稍微降一點，也是好的。

但對于已經買了房、或者靠房地產賺錢的人來說，則不是好事。在福布斯2019年香港富豪榜單上，全香港最富有的50人中，有23人的財富在去年下降。

新年之后，香港樓市又出現了回暖的跡象。不巧的是，又恰逢金管局出手穩匯率。