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每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝

從領漲到領跌，一線城市用了2.5~3年時間。自2015年上半年以來，全國房地產市場第一次出現板塊輪動，以一線城市領漲、強二線接棒為開端，經歷了全國市場普漲，再到2017年下半年至2018年下半年非城市群三線城市及非強二線城市交替領漲，一線城市則在嚴厲調控政策之下出現領跌。

進入2019年，全國40個典型城市新建商品住宅成交面積出現了同環比雙降，分別為14%和31%。

上海易居房地產研究院日前發布《全國房地產板塊輪動現象研究報告》(以下簡稱《報告》)，以國家統計局公布的70城二手住宅銷售價格指數為報告數據，并以2015年1月70城平均房價為基準進行計算。《報告》顯示，全國二手房平均房價在本輪上漲周期上漲24%;一線城市房價漲幅最大為61%，其中深圳房價共上漲了80%，上海在一線城市中漲幅最低，為45%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示：“二手房價格所反映的板塊輪動情況基本一致。新建商品住宅受到限價等政策影響，未必反映出下跌趨勢，而二手房由房東自主定價，調整得更為徹底，更真實地反映出市場情況。”

樓市首次板塊輪動即將結束

《報告》指出，本輪房價上漲周期中，大部分城市的啟動時間為2015年下半年，而一線城市則更早開始。

數據顯示，2015年上半年、下半年、2016年上半年，一線城市房價漲幅分別達到了8.9%、11.5%和17.4%。而同期城市群三線城市和非城市群三線城市房價仍處于平穩階段，只有微小的漲跌。

其中深圳房價漲幅最大，2015年上下半年分別達到17.3%和20.7%;東北地區的錦州市領跌，跌幅分別為3.7%和4.1%。

據《報告》，2016年下半年，強二線城市接棒領漲，房價漲幅達到10.6%。至2017年上半年，領漲城市除上海和廣州外，還有合肥、廈門、南京、無錫、長沙、鄭州等二線城市，其中合肥與廈門2016年上半年房價漲幅分別達到36.2%和24.6%。與此同時，全國各個城市房價出現普漲。

進入2017年，上半年城市群三線城市接替強二線城市開始領漲，漲幅達到5.1%，同期非城市群三線城市盡管漲幅仍然最小，但已經連續兩年穩步上升。2017年下半年至2018年下半年，非城市群三線城市及非強二線城市交替領漲，而一線城市在嚴厲調控政策之下領跌。

在上海內環內，年前四處看房置換的宋女士告訴《每日經濟新聞》記者，過年前敲定了一套楊浦區10年房齡的二手房，“690萬元成交的，房東想盡快出售套現，我們也很有誠意賣，這個價格比2017年初降了40萬~50萬元。但同樣，我自己的‘老破小’掛牌價也降了不少，到現在還沒出手呢。”

以城市類型分，本輪上漲由一線城市向強二線城市，再向城市群三線城市，最后向非城市群三線城市及非強二線城市輪動。按地區和城市群來看，由華南、華北板塊向華東、華中板塊，再向西北、西南板塊輪動;珠三角城市群率先領漲，隨后珠三角與長三角城市群交替領漲，最后京津冀城市群領漲。

易居研究院研究員王若辰向《每日經濟新聞》記者分析認為：“隨著非城市群三線城市房價上漲時間接近本輪板塊輪動現象中各板塊領漲持續時間的上限(一年半)，以及棚改貨幣化安置政策的改變，此輪全國房地產市場板塊輪動即將結束。”

三四線城市成交量下跌風險大

近日，《每日經濟新聞》記者在上海青浦區不動產交易大廳內看到，大廳共開設了12個窗口受理不動產登記證辦理，但絕大部分窗口都空著，與早先接踵摩肩的景象形成鮮明對比。

前來辦理不動產證的陳先生只用了40分鐘，便完成了材料初審、填表、復印、窗口審核等全部流程。等過幾天交了稅，就等著拿證了。而上一次他來這里，光材料初審就花了半小時排隊。

“最近辦理速度都還可以，這個時候或者下午四五點來，基本上不用排隊，來了就能辦。”一位窗口工作人員告訴記者。

中指院數據顯示，2019年1月，4個一線城市新建商品房成交面積環比下降38.56%，同比上升0.34%。其中二線代表城市成交面積環比下降28.37%，同比下降8.39%;三線代表城市環比降24.63%，同比下降33.60%。

王若辰分析指出，目前全國商品房住宅去化周期已經于2018年8月份達到9個月后見底回升。2019年1月份，大部分城市商品房成交量，尤其是目前板塊輪動中領漲的非城市群三線城市，新建商品房成交量下滑較大。

易居研究院《1月全國40城住宅成交報告》數據顯示，進入2019年1月，全國40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降31%，三四線城市環比下降30%，后市二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

“一線城市由于目前成交量能已處于低位，有企穩的跡象;東部二線城市后續將繼續降溫，其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。”易居研究院研究員沈昕告訴《每日經濟新聞》記者。

對比歷史數據來看，今年1月份，一線城市中北京的成交面積同比大幅增長，上海和廣州的成交面積同比小幅增長，深圳則同比小幅下降。一線城市的總成交面積環比下降，同比小幅增長，目前處于2014年以來的較低位，從近幾個月成交量走勢及1月份的同比增幅來看，有企穩的跡象。

今年樓市走勢主要看三四線城市

中原地產首席分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者：“今年中國房地產市場主要看三四線城市。對比2018年春節期間三四線城市的活躍，2019年返鄉置業明顯退燒，購房者愈加理性，大部分三四線城市的市場成交均比去年降溫。

易居報告認為，一線城市房價至今調整已超過一年半時間，未來可能率先企穩。由于本輪房價上漲三線城市主要由去庫存及棚改貨幣推動，相較一二線城市基本面因素支撐較弱，預計未來三線城市房價將開始調整并持續較長時間。

以廈門為例，其在本輪上漲周期的二線城市輪動階段中漲幅僅次于合肥。2017年3月廈門二手房價漲幅一度達到48.4%，此后房價持續下跌至今。2018年12月及2019年1月，廈門二手房成交量分別同比增長31.4%和19.3%，略顯回暖跡象。但從成交量上來看，見底仍需成交量的持續放大。

張大偉進一步指出：“2019樓市除非信貸政策出現明顯轉向，否則三四線城市從春節開始進入明顯調整期的可能性越來越大。三四線城市房價有天花板，不能覺得房價比一二線便宜就任性買買買。交易活躍度高、城市化率高的地區才有相對活躍的二手房市場。”