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近年來，隨著一二線城市優質土地日益稀缺，存量物業的升級正成為商業地產的新戰場。一時間，商業地產巨頭、險資機構、基金公司個個摩拳擦掌，動輒幾十億、上百億的投資計劃，準備大干一場。

然而，萬億級規模的“城市更新”機遇看似“誘人”，卻并不好“啃”。

是投資，就要講究回報率。想要在一堆老舊物業之中淘出金礦，至少需要沖破三道難關：

一、老舊物業往往存在層高、動線等空間體驗的硬傷，如何構建一個不遜于新建物業甚至在某些方面獨具特色的消費空間?

二、老舊物業的升級就意味著重新定位和招商，新的定位能否得到商戶認可并一炮而火?

三、老舊項目往往存在經營不善甚至倒閉現象，如何贏得消費者的認可，并提升消費粘性?

顯然，對早已陷入“缺少空間內容力-缺乏體驗吸引力-喪失運營效率”惡性循環的待改造物業來說，唯有在人、貨、場三個方面的全面升維，才能實現資產的“重生”。

換言之，存量物業改造賺得是產品升維的大錢，而不是老模式下運營效率提升的小錢。

近來，北京北四環亞奧商圈一棟近20年老物業的“重生”，為業內帶來頗多的驚喜感。從原先存在感不強的小商品市場，到傳遞著“懂生活，樂自在”的全新生活價值體驗地，即將于9月底重新開業的太陽飄亮購物中心，僅用6個月就完成了全盤招商和升級。

“漂亮”的改造和招商效率的背后，是項目團隊實現的“場”(空間場景)、“貨”(業態品牌)、“人”(情感運營)的全面升維，從而完成商業價值體系的重塑與再造。

拋棄“賣場思維”

重塑空間場所的可參與性

當一線城市主流消費進入消費的多元化和個性化階段，純粹的以賣貨為主的商品市場定位，以及單調、陳舊的空間設計已經明顯跟不上人們對“美好生活”追求的步伐了。

比起促進消費，商業項目作為城市公共生活平臺似乎越來越多的應是“促進參與”。因此，在進行“場”的重構中，太陽飄亮購物中心致力于給周邊居民創造一個“不止于購物消費的空間聚集地”，項目團隊在4萬平方米建筑面積的空間內，對重塑空間場景、再造生活場景進行了積極探索。

聚焦空間感受的開放性和友好性，項目的公共空間化身為一個個讓人感到舒適、放松、自由的“小場景”，從而打破建筑和生活的邊界，以“小而便利，小而專注，小而精致”的全新體驗，讓消費者產生“停留和游逛的欲望”。

結構優化下的空間再造

為了最大程度減少老物業層高過低帶來的空間壓抑感，太陽飄亮購物中心打掉了部分負一層和一層之間的樓板，增加挑高空間，引入更多自然光源。

同時，包括樓梯、連通步道等在內的中庭空間形式的再設計、管線和結構的改造、動線與出入口的優化、店鋪布局的靈活調整，不僅為購物中心增加了有效的可利用面積，更創造出具有玩趣感的空間停留節點。

全新場景化的環境升級

以靈動、親和的自然元素為靈感，以清新簡約的風格為設計主題，太陽飄亮購物中心通過自然場景化的方式，全面煥新了整體空間品質。并且，項目團隊原創了黑膠音樂主題IP空間，與隨處可見的優美景觀、隨處可停留的舒適休憩區域相交融，為人們帶來豐富的感官體驗。

風格統裝下的門店形象

此外，項目團隊還對進駐租戶的裝修風格進行了統一把控與重新設計，既保證與購物中心整體風格的相契合，也實現對品牌商家的賦能，進一步優化商業空間的體驗感。

從設計、工程、物業管理到營銷，太陽飄亮購物中心在項目改造的繁復過程中所體現出的專業性、精細化與綜合管理能力，完成了原有項目從老賣場向倡導生活品質、生活態度的體驗場景的升級，真正成為周邊居民愿意花更多時間沉浸于此的“家的第三空間”。

拋棄“貨品思維”

做足品牌體驗的服務極致性

對于見多識廣的一線城市消費者而言，便宜和實用已經不再是消費的主要誘因，而品牌的個性化、差異化和服務的精細化正在成為商業吸引力的關鍵。

在改造前期，太陽飄亮購物中心花費了大量時間與精力，對周邊區域超過30萬常住人口、超過12萬商務人群進行深度畫像：這些核心客層大多處于中高端收入水平，追求品質生活，追求文化、精神和體驗消費。

結語

“超市、餐飲是廚房的延伸;

茶座、兒童娛樂是客廳的延伸;

圖書館、閱覽室是書房的延伸;

……”

這是太陽飄亮購物中心對于創造“家的第三空間”的愿景，也是項目在改造過程中所恪守的準則。

從而實現的，是將一個老舊物業升級為新型空間，將此前低頻交易的賣場，轉變為貼近生活、升級生活、能夠促使居民高頻到訪的服務體驗中心和社交中心。

這也使我們更加期待，不久之后這個“懂生活，樂自在”全新生活體驗地的重裝亮相。