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每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

昨日(11月26日)可謂是北京土拍的“武林大會(huì)”，12宗土地集中釋放(1宗流拍)，超過(guò)30家房企參與，最終成交價(jià)316億元，最高溢價(jià)率近50%。

“國(guó)家隊(duì)”霸氣出場(chǎng)，中鐵系“雙殺”首開(kāi)+華潤(rùn)+金地+平安聯(lián)合體，102億元分取豐臺(tái)白盆窯地塊;中建一局、綠城(中交入股)開(kāi)創(chuàng)北京本年度拿地紀(jì)錄，華發(fā)曲線回京再落一子。此前一口氣報(bào)名5塊地的金茂，昨日高開(kāi)低走，僅以聯(lián)合體形式拿下1塊地;而僅報(bào)名1塊“迷你”地塊的佳兆業(yè)則一無(wú)所獲。

最高溢價(jià)率達(dá)49.3%

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)北京土地總成交1209.9億元，同比減少53.6%。此前有媒體報(bào)道稱，2018年北京出讓土地平均溢價(jià)率僅16%，更出現(xiàn)了7宗流標(biāo)土地。

但昨日的土拍一開(kāi)始便充滿了火藥味。

首先開(kāi)拍的是豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊，該地塊建設(shè)用地58664.084平方米，起拍價(jià)為56億元。最終，該地塊被中鐵諾德以70.2億元、溢價(jià)率25.36%競(jìng)得。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該地塊曾以共有產(chǎn)權(quán)房地塊的形式出現(xiàn)過(guò)，但因?yàn)闊o(wú)企業(yè)參與投標(biāo)最終流拍，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)為50.58億元，一度被稱為“最貴共有產(chǎn)權(quán)房”地塊。此次白盆窯地塊化身限競(jìng)房地塊入市，不僅共轉(zhuǎn)限，而且在總價(jià)上增加了5.42億元，相比當(dāng)時(shí)的共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格，這次限競(jìng)房的銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了67702元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)可達(dá)到71087元/平方米。據(jù)記者初步計(jì)算，該地塊的樓面價(jià)在43000元/平方米左右。

當(dāng)日最高溢價(jià)率出現(xiàn)在大興區(qū)采育鎮(zhèn)區(qū)01-0128A地塊，起始價(jià)11.855億元。住總集團(tuán)和陽(yáng)光城出價(jià)達(dá)57輪，最終觸及最高限價(jià)17.7億元，溢價(jià)率高達(dá)49.3%。在競(jìng)自持階段，住總集團(tuán)以2%的自持優(yōu)勢(shì)獲得該地塊。但值得注意的是，該宗地商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)31136元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)32693元/平方米。對(duì)于其未來(lái)盈利空間，記者第一時(shí)間聯(lián)系住總集團(tuán)，該公司以現(xiàn)階段不方便談為由回絕了記者。

底價(jià)成交和流拍亦同時(shí)存在。其中，順義一宗地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)提前撤牌;房山區(qū)拱辰街道F1住宅混合公建用地、A33基礎(chǔ)教育用地因無(wú)人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終由華發(fā)以最高報(bào)價(jià)25.34億元拿下;昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)未來(lái)科學(xué)城南區(qū)F2公建混合住宅用地、R2二類居住用地，被未來(lái)科學(xué)城+城建+金茂一手舉牌41億元速度拿下。

而此前一口氣報(bào)名5塊地，被寄予厚望的金茂高開(kāi)低走，最終僅以聯(lián)合體形式在本屆土拍大會(huì)中分得一杯羹。對(duì)此，記者聯(lián)系金茂品牌方，對(duì)方同樣未給出回應(yīng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分企業(yè)雖然資金面收緊了，但今年下半年受市場(chǎng)影響，拿地計(jì)劃被打亂，到了年底拿地資金相對(duì)充裕。開(kāi)發(fā)商對(duì)北京市場(chǎng)還是看好，市場(chǎng)預(yù)期可能稍微有所改觀。

連做補(bǔ)習(xí)的都出手了

科技類企業(yè)似乎迫切想在北京土拓圈證明實(shí)力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在昨日的土拍中，知名中小學(xué)教育機(jī)構(gòu)好未來(lái)(原學(xué)而思教育)作為唯一報(bào)價(jià)主體，以13.2億元底價(jià)摘得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，建筑面積2.86萬(wàn)平方米，樓面價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，將與小米成為鄰居。

值得一提的是，該地塊出讓條件包括100%自持且年限不低于20年，地塊建成后入駐企業(yè)須符合昌平區(qū)和未來(lái)科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。從昌平區(qū)“十三五”時(shí)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展及空間布局規(guī)劃可知，沙河鎮(zhèn)屬于其南部高新技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)帶范疇。

對(duì)于拿地后的具體規(guī)劃，記者致電好未來(lái)，但截至發(fā)稿時(shí)未能收到有效回復(fù)。

就在11月5日，小米聯(lián)合華潤(rùn)以26.57億元底價(jià)競(jìng)得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一塊F2公建混合住宅用地，建筑面積13.7萬(wàn)平方米，其中公建50%自持，自持20年，且執(zhí)行“90/70政策”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公建類地塊拿地運(yùn)營(yíng)辦法不多，而諸如小米這樣的使用者直接參與土地的招標(biāo)和建設(shè)，既可降低房企拿地的資金成本，又可增加企業(yè)能動(dòng)性。他預(yù)測(cè)，未來(lái)這種組合可能在未來(lái)土地市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)。

再早之前的6月，京東拿下亦莊一塊3.3萬(wàn)平方米的商辦地塊，同樣以底價(jià)18.3億元成交。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這種有定向出讓之嫌的土地價(jià)格一般比市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)出讓價(jià)格要低，從某種意義上說(shuō)有利于土地市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。地方政府出于整體規(guī)劃和實(shí)施的考慮，有時(shí)也愿意把一些區(qū)域的開(kāi)發(fā)權(quán)交給信得過(guò)的企業(yè)。

房企激戰(zhàn)限競(jìng)房下半場(chǎng)

持牌的地產(chǎn)央企、國(guó)企是這場(chǎng)土拍“武林大會(huì)”的絕對(duì)主角。

昨日的土拍，除好未來(lái)外，勝出者幾乎都擁有國(guó)資背景。中建一局、中交、綠城(中交入股)、住總、城建、首開(kāi)、華發(fā)、未來(lái)科學(xué)城，以及如愿拿下白盆窯村兩宗限競(jìng)房地塊的中鐵系等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這或是中建一局和綠城今年首次在京拿地，雙方同時(shí)看中順義新城第13街區(qū)一宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地。最終，綠城以7.79億元?jiǎng)俪觯N(xiāo)售價(jià)格24000元/平方米，而中建一局則以19.45億元(銷(xiāo)售價(jià)格24000元/平方米)斬獲順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)一宗共有產(chǎn)權(quán)住房+基礎(chǔ)教育用地。

綠城拿下順義這宗地時(shí)，有同行發(fā)出感慨。在北京土拓圈沉寂一年的綠城終于出手，盡管這一金額只相當(dāng)于其去年拿下石景山“地王”項(xiàng)目時(shí)的零頭。

除本輪拿地項(xiàng)目外，綠城目前在北京持有三大項(xiàng)目，分別是2015年綠城回歸北京時(shí)取得的門(mén)頭溝西山燕廬項(xiàng)目，2016年取得的酒仙橋壹·亮馬項(xiàng)目，以及石景山五里坨西府海棠項(xiàng)目。

昨日土拍仍以限競(jìng)房土地供應(yīng)為主。在13宗土地中，除一處商業(yè)用地和延慶的商品房用地外，3塊為共有產(chǎn)權(quán)住房用地，8塊為各區(qū)域的限競(jìng)房用地。

在入市初期，各企業(yè)對(duì)于限競(jìng)房的游戲規(guī)則還不熟悉。但隨著調(diào)控方向的日漸清晰，一些試水房企為市場(chǎng)帶來(lái)了操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，在“高層+別墅”模式的影響下，祥云賦、佑安府、萬(wàn)和斐麗等限競(jìng)房成為樣本。反映在昨日的土拍中，房企對(duì)于限競(jìng)房項(xiàng)目也表現(xiàn)出了越來(lái)越激進(jìn)的態(tài)度。

目前，北京合計(jì)有29個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得36期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競(jìng)房源17462套，達(dá)到了202.5萬(wàn)平方米。張大偉表示，從最近的入市節(jié)奏看，未來(lái)2個(gè)月還將有1萬(wàn)~2萬(wàn)套限競(jìng)房入市，預(yù)計(jì)今年全年限競(jìng)房將積壓庫(kù)存超過(guò)1000億元。