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“出來(lái)一套就賣一套。”26日，北京市海淀區(qū)上地東里的一位房屋中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

在貝殼找房App上，第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)近一周以來(lái)，二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上漲了4.2%，而該小區(qū)所在的上地商圈，近一周二手房掛牌均價(jià)同比上漲了13.2%。目前，一套50平方米左右兩室一廳的房源掛牌價(jià)為950萬(wàn)元，較之去年11月底，上漲近150萬(wàn)元。

上述中介人員表示，12年一站式優(yōu)質(zhì)教育資源是該小區(qū)的主要賣點(diǎn)。“目前，這種戶型的房源僅剩一套，自22日掛出，4天有15人看過(guò)房。”

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年北京市二手房成交量16.9萬(wàn)套，創(chuàng)4年新高。學(xué)區(qū)房帶動(dòng)二手房，二手房帶動(dòng)新房成為本輪一線城市房?jī)r(jià)上漲的共同表現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，深圳最貴學(xué)區(qū)房達(dá)到每平方米32萬(wàn)元;北京最貴學(xué)區(qū)房達(dá)到每平方米25萬(wàn)元。

學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)高漲的背后，是城市內(nèi)部教育資源配置的不均衡，供給的不充分。

日前，北京市教委稱，在“全面二孩”政策出臺(tái)后，受出生人口增長(zhǎng)周期影響，未來(lái)5年，北京市從小學(xué)到高中，適齡人口規(guī)模將進(jìn)一步增加，學(xué)位需求壓力將更加凸顯。

近日，北京兩會(huì)期間公布的“2021重點(diǎn)工作安排”提到，今年將新增2萬(wàn)個(gè)中小學(xué)學(xué)位。北京市教委1月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市中小學(xué)學(xué)位建設(shè)的工作方案》也提到，到2025年，將新建、改擴(kuò)建和接收居住區(qū)教育配套中小學(xué)150所左右，完成后新增學(xué)位16萬(wàn)個(gè)左右。增幅超過(guò)10%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，新增小學(xué)學(xué)位，會(huì)緩解整體教育資源相對(duì)緊張的矛盾，但對(duì)于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的降溫，短期內(nèi)效果可能并不明顯。“學(xué)區(qū)房本身除了居住功能外還有很強(qiáng)的資源屬性，往往容易更快在復(fù)蘇市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)，春節(jié)后，北京東西城二手學(xué)區(qū)房交易量可能還會(huì)提升。”

“擇校熱”降溫不明顯

為促成區(qū)域內(nèi)的教育資源均等化，北京市正加速布局“多校劃片”政策。伴隨該政策的落地，“擇校熱”并沒(méi)有明顯降溫。

根據(jù)教育部辦公廳相關(guān)文件，所謂“多校劃片”，是指在目前教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，要根據(jù)實(shí)際情況，將熱點(diǎn)小學(xué)、初中分散至每個(gè)片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。截至2015年，全國(guó)已有24座大型城市在義務(wù)教育階段全面啟動(dòng)了多校劃片入學(xué)政策。

2020年以來(lái)，“多校劃片”、“六年一學(xué)位”成為了北京市中小學(xué)入學(xué)的主要方式。

去年4月，被稱為北京市“教育高地”的西城區(qū)首次宣布實(shí)行“多校劃片”、“六年一學(xué)位”的政策。根據(jù)規(guī)定，在當(dāng)年7月31日之后，在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以“多校劃片”方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

這意味著，北京市“城六區(qū)”中，除豐臺(tái)區(qū)以外，均實(shí)行“六年一學(xué)位”。與其同時(shí)，六區(qū)域在2020年陸續(xù)都出臺(tái)了“多校劃片”的實(shí)施細(xì)則。

不過(guò)，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房熱度仍居高不下。當(dāng)年11月，西城區(qū)二手房量?jī)r(jià)齊升。價(jià)格方面，環(huán)比增長(zhǎng)了0.8%;成交量方面，環(huán)比增長(zhǎng)約11.5%，并達(dá)到了2019年以來(lái)的一個(gè)高位。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟告訴第一財(cái)經(jīng)，這是由于在“多校劃片”的政策實(shí)施后，潛在購(gòu)房者，尤其是學(xué)區(qū)房剛需群體，為降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，更傾向于選擇教育資源較均衡的學(xué)區(qū)。

根據(jù)教育部要求，2020年3月以來(lái)，廣州、蘇州、沈陽(yáng)、上海、成都等地相繼推出“公民同招，民辦搖號(hào)”的升學(xué)政策。去年4月，北京也明確提出，義務(wù)教育階段招生將實(shí)行公辦民辦學(xué)校同時(shí)招生，超過(guò)招生計(jì)劃的，將由電腦隨機(jī)錄取。在北京，除了個(gè)別國(guó)際學(xué)校，公辦學(xué)校更受家長(zhǎng)青睞。

在陳晟看來(lái)，實(shí)行“民辦搖號(hào)”之后，優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校的資源會(huì)變得更加稀缺，或一定程度上推進(jìn)了公辦學(xué)區(qū)房市場(chǎng)。

對(duì)于“望子成龍”的家長(zhǎng)們而言，擺在面前的，是一個(gè)兩難選擇：花費(fèi)幾百萬(wàn)房?jī)r(jià)買個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)位房;還是冒著不確定性因素，花百萬(wàn)學(xué)費(fèi)，送孩子去高價(jià)民辦學(xué)校?

以廣州市為例，截至2020年，收費(fèi)前十的民辦學(xué)校年學(xué)費(fèi)在18.5萬(wàn)～6.5萬(wàn)元。在“民辦搖號(hào)”政策出臺(tái)后，廣州市多個(gè)公辦學(xué)區(qū)房一度出現(xiàn)“跳漲”。

根據(jù)國(guó)際教育擇校網(wǎng)數(shù)據(jù)，北京民辦小學(xué)學(xué)費(fèi)價(jià)格區(qū)間在5萬(wàn)～30萬(wàn)元。其中，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高的學(xué)校以國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校為主，并多數(shù)提供學(xué)前到高中一站式教育。

“學(xué)區(qū)熱”可持續(xù)嗎

上海交通大學(xué)特聘教授、中國(guó)發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陸銘近日評(píng)論稱，通過(guò)“多校劃片”以降溫“擇校熱”，促進(jìn)教育資源的公平的做法仍待商榷。教育資源的均等化或可通過(guò)教育財(cái)政投入的均等化來(lái)實(shí)現(xiàn)。

他進(jìn)一步解釋稱，隨著城市面積的擴(kuò)張，需要對(duì)一些人口增量大的社區(qū)加大教育的投入，以改善教育的質(zhì)量。

張波認(rèn)為，從短期來(lái)看，降溫“學(xué)區(qū)熱”還需從政策入手，弱化學(xué)區(qū)劃片帶來(lái)的資源性差異，降低購(gòu)房者對(duì)于房源和未來(lái)學(xué)區(qū)匹配性上的預(yù)期。

近日，在北京兩會(huì)期間，北京市教委主任劉宇輝公開表示，將加強(qiáng)學(xué)區(qū)內(nèi)、學(xué)校間的資源共享，提高學(xué)位資源利用效率。

25日，北京市住建委主任王飛表示，目前，北京房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，漲幅在一線城市中屬于中下游水平。2021年，將按照“全市統(tǒng)籌、因區(qū)施策”原則，逐步完善各區(qū)域調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，近期將開展專項(xiàng)行動(dòng)，打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，在2021年地方兩會(huì)期間，除北京之外，成都、廣州、天津等地也紛紛提出將聚焦教育公平，增加中小學(xué)學(xué)位供給，促進(jìn)公共資源均等化。其中，廣州市教育局規(guī)劃建設(shè)處負(fù)責(zé)人查吉德提到，將圍繞“十四五”規(guī)劃提出的目標(biāo)任務(wù)，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋面。至2022年，累計(jì)新增19萬(wàn)學(xué)位。

張波認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，教育的均衡化是個(gè)大趨勢(shì)，但在沒(méi)有完全落地之前，學(xué)區(qū)房的熱度依然會(huì)有一定維持。因此，在二手房市場(chǎng)上，學(xué)區(qū)依然是個(gè)較為重要的關(guān)注因素。