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2017年初新希望地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為178萬平米，兩年后，猛增到了908萬平米，到了2019年底，突破1000萬平米，達(dá)到1057萬。面對(duì)著唾手可得的千億銷售額，新希望地產(chǎn)仍想奮力一搏。

1998年，新希望農(nóng)業(yè)(現(xiàn)更名為新希望六和)在深交所上市，此前一年，這家依靠賣飼料起家的企業(yè)已經(jīng)開始邁進(jìn)化工行業(yè)，在新希望農(nóng)業(yè)上市的同一年，新希望開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，成立了新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

而在新希望集團(tuán)列出的四大實(shí)體業(yè)務(wù)板塊中，新希望地產(chǎn)仍然缺席資本市場(chǎng)。

如今除了已經(jīng)上市的農(nóng)業(yè)板塊的新希望六和(SZ.000876)，乳業(yè)與快消品行業(yè)也有了新乳業(yè)(SZ.002946)，化工板塊的寶碩股份如今已經(jīng)更名為華創(chuàng)陽安(SH.600155)。

這一局面會(huì)改變嗎？

2017年初新希望地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為178萬平米，兩年后，猛增到了908萬平米，到了2019年底，突破1000萬平米，達(dá)到1057萬。

快速拿地的背后，是新希望地產(chǎn)希冀盡快拿到千億銷售額俱樂部門票的奮力一搏。

五年時(shí)間銷售額翻了將近14倍 距離千億俱樂部近在咫尺

今年9月，新希望集團(tuán)旗下兩大重要板塊作出人事調(diào)整：原新希望地產(chǎn)總裁張明貴，出任新希望六和總裁，副總裁姜孟軍官升一級(jí)，出任新希望地產(chǎn)執(zhí)行總裁。

成立于1998年的新希望地產(chǎn)，早期主要依托新希望集團(tuán)體制發(fā)展，直到2013年，其銷售額也僅僅20億元左右。2014年，劉永好指派并無地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的張明貴出任新希望地產(chǎn)掌門人。此后，新希望地產(chǎn)以大躍進(jìn)式的步伐開始擴(kuò)張。

2017年初，新希望地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為178萬平米，兩年后，猛增到了908萬平米，到了2019年底，突破1000萬平米，達(dá)到1057萬。

這與新希望地產(chǎn)兇悍的拿地風(fēng)格不無關(guān)系。

2018年3月，新希望以25.11億總價(jià)、樓面價(jià)21444元/平方米、溢價(jià)率40%拿下杭州一塊地，首次進(jìn)入杭州市場(chǎng)。

去年3月29日，新希望以53.2億的代價(jià)，力壓融創(chuàng)、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰(zhàn)120輪后奪得南京棲霞區(qū)一宗土地，首次進(jìn)入南京，樓面價(jià)為22628元/平方米，溢價(jià)率為28.8%。

2019年12月，新希望地產(chǎn)經(jīng)過39輪競(jìng)價(jià)，以15.1億、溢價(jià)33.6%拿下佛山大良江景地，首次進(jìn)入佛山市場(chǎng)。

今年9月2日，新希望地產(chǎn)經(jīng)過72輪競(jìng)價(jià)，以37.12億元、63%溢價(jià)率再次拿下佛山一宗宅地。

新希望地產(chǎn)每次都是以勢(shì)必拿下的決心在奪地，從最終成交來看，溢價(jià)率都不低。通過高溢價(jià)強(qiáng)入一個(gè)城市，然后迅速在這個(gè)區(qū)域集中拿幾塊地，拿到土地后再找開發(fā)商合作開發(fā)。

隨著土地儲(chǔ)備快速擴(kuò)張，新希望地產(chǎn)每年新開工面積也迅速增長(zhǎng)，2016年新開工面積231.91萬平米，2019年全年為504.4萬平米。

2014年，新希望地產(chǎn)全口徑銷售額為46.62億，2019年已經(jīng)達(dá)到了623.1億，5年時(shí)間銷售額翻了將近14倍。增速遠(yuǎn)超集團(tuán)其它業(yè)務(wù)。

與此同時(shí)，新希望地產(chǎn)的規(guī)模排名在行業(yè)內(nèi)也不斷上升。截至2019年末，新希望地產(chǎn)已躋身于行業(yè)的TOP50房企之列。

2020年8月份，新希望地產(chǎn)全口徑銷售額達(dá)到546.9億，在行業(yè)內(nèi)的排名進(jìn)一步上升至41位。

對(duì)于新希望地產(chǎn)而言，其目標(biāo)或許已經(jīng)瞄準(zhǔn)了同樣是跨行業(yè)而來的美的置業(yè)，2018年，美的置業(yè)銷售額790億，到了2019年一躍突破1000億，拿到了千億俱樂部的門票。

而新希望地產(chǎn)距離這一門檻已經(jīng)近在咫尺。

債務(wù)急劇攀升 毛利率逐年下降

隨著新希望地產(chǎn)擴(kuò)張，其債務(wù)規(guī)模也迅速提升，2015年其有息負(fù)債為94.34億，到了2020年上半年達(dá)到了352.11億。

2017年，新希望地產(chǎn)凈負(fù)債率從2016年的126.66%上升到了149.48%，2018年和2019年降低到86.67%和74.57%，而這主要是少數(shù)股東權(quán)益迅速擴(kuò)大。

2016年少數(shù)股東權(quán)益在全部所有者權(quán)益中的占比只有10%左右，此后這一數(shù)據(jù)快速攀升，到了2019年已經(jīng)達(dá)到了42.51%。

2015年新希望地產(chǎn)全口徑銷售額為73.66億，權(quán)益銷售額為65.38億。到了2019年雖然全口徑銷售額達(dá)到了623.1億，但是權(quán)益銷售額只有352.28億。

少數(shù)權(quán)益擴(kuò)大也導(dǎo)致很大一部分收益被少數(shù)股東“拿走”。2019年新希望地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)為15.79億，同比下降了13.19%，這也是該數(shù)據(jù)5年來首次出現(xiàn)下滑。

今年6月，中誠(chéng)信國(guó)際在評(píng)級(jí)報(bào)告中也指出新希望地產(chǎn)近年來合聯(lián)營(yíng)企業(yè)及項(xiàng)目增多，2019年往來款規(guī)模大幅增長(zhǎng)，其他應(yīng)收款的回收情況、其他應(yīng)付款來源的穩(wěn)定性或?qū)镜男庞觅|(zhì)量產(chǎn)生影響。

由于追逐規(guī)模，新希望地產(chǎn)在盈利方面表現(xiàn)并不理想，2017年至2019年，新希望地產(chǎn)毛利率為35.64%、27.81%和27.44%。今年上半年，新希望地產(chǎn)的毛利率進(jìn)一步降至22.46%。以美的置業(yè)對(duì)比，其2018年毛利率為32.79%，2019年為31.6%。

毛利率下降的一個(gè)重要原因就是拿地成本過高。2019年中原地產(chǎn)一份房企拿地排行榜單顯示，新希望地產(chǎn)僅拿地4宗，耗資卻達(dá)到了131.15億，拿地樓面價(jià)均價(jià)為16682元/平方米，為房企之首。

希望與現(xiàn)實(shí)的碰撞

作為新希望集團(tuán)的創(chuàng)始人，劉永好曾在公開場(chǎng)合表示，新希望是一個(gè)農(nóng)業(yè)和食品為主的企業(yè)，從來沒變過，雖然有地產(chǎn)，但當(dāng)時(shí)做地產(chǎn)是“被地產(chǎn)”。不過，“被地產(chǎn)”的新希望卻在房地產(chǎn)市場(chǎng)上展現(xiàn)出凌厲的攻勢(shì)。

2019年，新希望地產(chǎn)定下了三年時(shí)間沖刺千億的目標(biāo)，可以確定的是，新希望地產(chǎn)接下來仍會(huì)加大力度擴(kuò)張規(guī)模。

不過新希望的理想也在遭遇現(xiàn)實(shí)的沖撞。

在堅(jiān)持住房居住屬性政策大基調(diào)的背景下，2019年全國(guó)商品房銷售面積同比下降0.1%，為近年來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。商品房銷售金額增速也下滑了5.7%。

與此同時(shí)，監(jiān)管部門也加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資管控。

去年5月，銀保監(jiān)會(huì)的發(fā)文明確要求，商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，銀保監(jiān)會(huì)多次對(duì)信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求控制房地產(chǎn)信托規(guī)模的增量。

受到融資環(huán)境緊縮影響，很多房企拿地意愿的下降，新開工面積增速大幅放緩。在大調(diào)控背景下，所有房企都開始變得低調(diào)。

受到疫情影響，今年新希望地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入只有49.61億，凈利潤(rùn)5.46億。

最近，新掌門人姜孟軍在接受媒體采訪時(shí)多次強(qiáng)調(diào)，新希望地產(chǎn)不會(huì)把規(guī)模增長(zhǎng)放在首位，而是努力成為一個(gè)在新的行業(yè)背景下的一家特色房企。

不過就在姜孟軍出任執(zhí)行總裁的當(dāng)月，新希望地產(chǎn)再次經(jīng)過72輪競(jìng)價(jià)，以63%溢價(jià)率拿下佛山一宗宅地。

畢竟面對(duì)著唾手可得的千億銷售額，新希望地產(chǎn)似乎仍想奮力一搏。