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西安開發(fā)商舉報(bào)自己無證銷售 起訴購房者合同無效 今日二審開庭

??據(jù)中國之聲新聞縱橫報(bào)道：中國之聲此前持續(xù)關(guān)注了西安一房地產(chǎn)開發(fā)商以簽訂合同時沒有預(yù)售證為由，將12名購房者告上法庭請求認(rèn)定購房合同無效一事。部分購房者認(rèn)為，開發(fā)商試圖廢止此前合同，完全是由于近兩年房價水漲船高。而開發(fā)商則表示，選擇上訴是希望能迫使業(yè)主能“回到談判桌上來”，順利把事情解決。

資料圖：正在建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤。 

今年6月，西安市長安區(qū)人民法院已就其中一起糾紛做出一審判決，認(rèn)定開發(fā)商與購房者之一李女士此前簽訂的認(rèn)購合同無效。由于不服一審判決，李女士隨即提出上訴。據(jù)了解，該案今天上午將在西安市中級人民法院二審開庭審理。那么，對于一審判決，究竟都存在哪些爭議點(diǎn)呢?

一審判決合同無效，被告律師：審理程序、事實(shí)都存在問題

2016年4月25日，李女士與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》，認(rèn)購紫杉莊園項(xiàng)目一套200平米商品房。并以7折的優(yōu)惠，支付了總價120.4萬元。

今年2月，開發(fā)商聞天公司將李女士等12名買受人起訴至法院，請求確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效，理由是在簽訂合同時，原被告雙方均明知聞天公司開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同。

今年6月8日，西安市長安區(qū)人民法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律條文規(guī)定做出一審判決，認(rèn)定原、被告雙方簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效。李女士代理律師羿克接受中國之聲記者采訪時指出：“這個判決是支持了開發(fā)商起訴，確認(rèn)雙方之間合同無效，支持了他們對方的主張，更深一層次的這個法律后果，那就說如果這個合同確認(rèn)無效的話，那么按照合同法的規(guī)定，無效合同要恢復(fù)原狀，要雙方返還，這就意味著這個如果無效的話，這個房子買受人就拿不到了。”

羿克表示，由于不服一審判決，李女士隨即提出上訴。他認(rèn)為，第一點(diǎn)，一審的這個審理程序存在一定的問題，應(yīng)該示明沒有示明，應(yīng)該調(diào)查證據(jù)沒有調(diào)查。第二個理由就是事實(shí)上還是存在一些問題。就是說這個只是根據(jù)現(xiàn)在的購房合同和對方只有四證而沒有預(yù)售證這么一個簡單的事實(shí)來判斷，這個還是不夠全面，應(yīng)該把過去為什么沒有辦證?現(xiàn)在是不是在進(jìn)行辦證?把這些有關(guān)情況落實(shí)了以后，可能對這案子能夠更全面一點(diǎn)。

被告律師：開發(fā)商因自己過錯而獲得不當(dāng)利益

根據(jù)最高人民法院2003年公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。購房者認(rèn)為，涉案房屋直至2018年6月8日才取得《商品房預(yù)售許可證》這也成為開發(fā)商訴稱雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效的理由。

羿克表示：“我們是認(rèn)為這個判決適用法律不夠全面不準(zhǔn)確，除了原一審引用的那個商品房買賣的司法解釋，還有合同法解釋二的第14條就規(guī)定，如果認(rèn)為這個合同有違法情形是不是要判無效，那么要確定它到底是一個管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，還是一個效力性強(qiáng)制規(guī)范，那我們根據(jù)查閱的有關(guān)資料和我們對法律的理解認(rèn)為，政府部門給這個開發(fā)商發(fā)預(yù)售許可證，并且要求他按這個預(yù)售許可證的這個要求去進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，這屬于一個管理性規(guī)范，不是一個效力性規(guī)范。而且開發(fā)商如果因?yàn)樽约旱倪^錯不能夠支持他確認(rèn)無效，而由此使其獲得不當(dāng)?shù)睦妫由献罡叻ㄔ哼€有判例，我們認(rèn)為一審只適用這個商品房買賣合同這個司法解釋，確實(shí)有點(diǎn)應(yīng)該說不全面，稍微機(jī)械了一點(diǎn)。”

購房者：房價已經(jīng)翻了三倍多 開發(fā)商不愿履行合同

據(jù)了解，除李女士外，聞天公司起訴另一購房者確認(rèn)合同無效糾紛一案相關(guān)法院也已作出一審判決，認(rèn)定合同無效。涉及12套房屋的系列案件目前也已在西安市轄區(qū)內(nèi)多個法院相繼開庭審理。而隨著媒體的關(guān)注，涉事開發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司更是深陷輿論漩渦。起訴業(yè)主，是否真的因?yàn)榉績r高漲呢?

據(jù)了解，2016年8月，西安市長安區(qū)房管局曾對聞天公司下達(dá)行政處罰書，因?yàn)闆]有取得預(yù)售證，要求開發(fā)商停止銷售，并對無證銷售的房屋進(jìn)行清退。

另一位購房者王女士此前接受中國之聲采訪時表示，當(dāng)初簽訂合同時的售價是每平方米7000多元，現(xiàn)在該樓盤均價已近25000元，這是開發(fā)商不愿履行合同的原因。

王女士認(rèn)為：“如果說比如說當(dāng)時沒有預(yù)售證，無證銷售那你房管局如果說是處罰的話，那你清退我們當(dāng)時候其實(shí)也沒有任何問題。那時候是16年的8月份的話，我們是有條件有資格去買房子的。因?yàn)?6年下半年到17年再到18年這兩年當(dāng)中，西安的這個房地產(chǎn)市場變化太大了，新政策不停地出現(xiàn)，到現(xiàn)在我們連買房的資格都沒有了。處罰的話那你及時把我們清退的話，我們是完全有資格的，我們是確確實(shí)實(shí)被他們惡意給耽誤了。”

開發(fā)商：購房者多為“關(guān)系戶”，起訴與房價上漲無關(guān)

對此，聞天公司前負(fù)責(zé)人徐龍光昨天(13日)對中國之聲表示，被起訴的12名購房者，多為樓盤此前的營銷代理方西安嘉興營銷策劃有限公司的股東、員工、親友。在房管部門作出處罰決定后，就曾與嘉興公司及購房者商定清退補(bǔ)償事宜。

徐龍光說：“16年的時候，西安的房地產(chǎn)是谷底。確實(shí)我們經(jīng)濟(jì)非常困難，那個階段非常困難，就說當(dāng)時跟嘉興說能不能先安撫了，我這有錢了，我就退完了。以后按就是年化的20%給他們收錢，到2017年這個10月份的時候，我們跟嘉興就正式談了，就說談了好幾輪大家就定下來，給他付300萬，完了以后他負(fù)責(zé)清退，我們當(dāng)時是19個月，想著算了大家都是不容易，就按24個月算，算兩年的，一次性給賠百分40。那個時候房價賣15000，其實(shí)差了3000塊錢，我等于每平方米補(bǔ)了你2000多塊錢，你如果那個時候拿就不虧錢，當(dāng)時就是不接受，堅(jiān)決不接受。”

徐龍光認(rèn)為，此事發(fā)展到目前的狀況，源于聞天公司與嘉興公司之間的糾紛，并非惡意起訴購房者，更與房價上漲無關(guān)。

徐龍光表示：“我們是這樣想的，既然業(yè)主都不接電話了，這現(xiàn)在有問題了，我就想著是這樣，就用法律的形式先把時間固定下來，這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)呢迫使他們能回到談判桌上來，就說你起訴了以后，我現(xiàn)在只確認(rèn)這合同。合同簽完你勢必要賠償嗎。(跟房價上漲)沒有任何關(guān)系，我們只是想希望他們回來談。順順利利的大家高興把事解決了就行了。”

二審今日開庭，開發(fā)商：尊重法院判決

徐龍光表示，由于糾紛已經(jīng)進(jìn)入司法程序，聞天公司將尊重法院判決。

徐龍光說：“西安市房管局和西安市物價局明確的把這12套房子已經(jīng)查封了，必須等到這些司法解決完以后才能上市銷售，所以這個必須通過這個途徑來解決。如果說大家愿意回來坐到談判桌上來談，我是非常高興非常歡迎，現(xiàn)在所有的官司都沒有牽扯到賠償?shù)膯栴}，因?yàn)槭且粋€確認(rèn)申訴，就是只確認(rèn)合同有效無效。確認(rèn)有效以后呢那就有有效的法律手段，確認(rèn)無效，有無效的法律手段，就說等判決出來我們才能做后續(xù)的安排。總之一點(diǎn)呢就是說我希望依法判決，只要是依法的聞天都能接受，如果說是真正的法院按依法判決的話，我沒有什么話說的。”

據(jù)了解，今天上午9點(diǎn)，原告聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與被告李女士確認(rèn)合同無效糾紛一案二審將在西安市中級人民法院開庭審理。相關(guān)進(jìn)展中國之聲將繼續(xù)關(guān)注。