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房企融資受限資金面持續收緊

融資成本未來或將反彈

近日，多家房企陸續中止了公司債發行，據市場機構不完全統計，中止發行債券累計金額接近500億元，融資持續收緊。自從去年房地產市場開啟了新一輪全面調控，房企的融資環境也逐步收緊。另一方面，隨著行業集中度的不斷提高，企業為了進一步促進規模增長和提升市場占有率，投資開發力度也達到了一個新高度，整體舉債規模和增速也持續加大。

資料圖：在建商品房項目。中新社記者 駱云飛 攝

多家房地產企業中止發債

近一周內，包括合生創展、富力地產、碧桂園、花樣年、新城控股、上海寶龍實業、福晟集團等10家房地產企業陸續中止了公司債發行。據市場機構不完全統計，中止發行債券累計金額接近500億元。

分析人士指出，資本市場融資成本上升是這些企業中止發債的原因之一。上交所數據顯示，過去半年間，公募債、私募債平均加權價格逐步呈現上升趨勢，尤其在今年3、4月份升幅尤為明顯，至4月底，公募債平均加權價格逾98.5，私募債則為98.564，均創下半年新高。

國泰君安統計的數據顯示，截至今年5月初，共有12家上市房企發行了322億元公司債，票面利率在4.83%-7.90%之間，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陸家嘴、華僑城等國資企業。

從上交所審核的公司債情況看，2018年前5個月共有約78筆房企公司債在申請發行，其中通過的有33筆，占比不足一半;剩余暫未通過的有38筆，未通過或終止的有7筆。

業內普遍認為，融資收緊已然成為資本市場最大的共識。光大證券在研報中指出，2018年的風險點更多來源于融資，目前難以看到金融監管政策的放松，信用債市場繼續收縮，廣義流動性處于緊平衡的態勢，非標、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。

上市房企整體負債普遍走高

6月3日，克而瑞房地產研究中心發布的研究報告指出，2017年主要上市房企(A股、H股和其他)負債規模與增速持續加大，整體財務杠桿大大增加，現金短債比和長短期債務比均有了不同程度的下滑。

克而瑞地產行業研究員房玲指出，2017年房企加權平均凈負債率上升為91.09%，較2016年增加了16.19個百分點，近六成企業的凈負債率有所上漲。從融資成本來看，2017年萬科、中海、保利等60家重點房企融資成本持續降低至6.08%。“這一方面是由于重點房企多為大中型規模房企，融資能力相對較強;另一方面也是由于前兩年公司債潮的延續效應”。

截至2017年末，主要上市房企總有息負債為57539億元，同比上升29.6%，增幅較2016年增加2個百分點。其中60家重點房企總有息負債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個百分點，重點房企債務增加更為顯著。

值得一提的是，2017年末，60家重點房企有息負債占比達84.1%，增加3.1個百分點。2017年，總有息負債超過千億的房企有14家，較2016年增加6家，房玲分析指出，“這跟企業規模增長基本正相關，其中中國恒大以7326億元蟬聯第一，較2016年年末增長37%，是第二名綠地控股2679億元的2.7倍”。

不僅如此，從60家重點房企來看，90%的企業總有息負債都有所上漲，且超過一半的企業負債增速有所增加。2017年各大房企的規模發展十分迅猛，合約銷售額超過千億的企業已達17家。而規模擴張的同時也伴隨著負債增加，2017年銷售TOP20房企總有息負債約為27811億元，相較于2016年增長約40%。“與規模增長基本同步，漲幅超過整體行業水平”。

克而瑞方面指出，綜合來看，2017年房企的償債壓力較2016年末有所增加。主要呈現出以下幾個特點：一是杠桿加大，整體凈負債率抬升至91%;二是現金短債比和長短期債務比均有了不同程度的“惡化”，盡管短期壓力仍然不大，部分企業需要警惕;三是在國內樓市調控和融資收緊的背景下，房企或選擇“揚帆出海”，或選擇創新類融資方式，融資成本未來或將反彈。

同策研究院的研報也指出，龍頭房企的規模性擴張加劇了企業的負債水平。“從安全邊際的維度來看，經營活動產生的現金凈流量是否能覆蓋流動負債，是反映企業短期償債能力的體現”。上述同策研究院分析人士表示，房企流動負債大幅攀升，反映出短期償債壓力增加，實際運營中現金流緊張，若要保持現金流安全就需增加借貸。

該機構指出，2017年旭輝地產通過“借新還舊”的方式，以低成本融資置換高成本融資、長期借款置換短期借款，達到改善債務結構的目的。截至2017年底，旭輝一年內到期的銀行及其他借款金額62.27億元，一年內到期的公司債券50.93億元，合計118.2億元;一年后到期的有息負債(銀行及其他借款、票據、公司債等)合計354.19億元。

融資渠道未來將繼續收緊

廣發證券房地產行業研究小組首席分析師樂加棟表示，事實上，自2016年四季度以來，房企融資渠道開始持續收緊，開發貸、再融資、公司債以及非標融資都先后收緊，尤其是2018年4月27日資管新規落地，表外理財借道非銀通道(非標)流向地產行業受到徹底約束。

樂加棟說，從房企融資的具體數據來看，2016年下半年以來房企的融資規模持續收縮，2017年房企取得借款以及發行債券的融資規模同比下滑21%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，房企近期的發債確實出現一些波折，或意味著發債方面政策還是有收緊的趨勢。

嚴躍進進一步解釋，一方面樓市調控依然繼續，如果盲目允許企業發債，在緩解企業資金緊張的同時，也會一定程度上緩解房源入市的進度，影響市場供給，達不到調控效果。另一方面，考慮到當前金融環境有收緊的導向，以及未來利息兌付等壓力，從這個角度，積極的管制有必要，符合當前房地產金融市場風險防控的導向。

“實際上，房地產公司債發行審核謹慎對于房地產開發企業也可以起到警示作用”。在嚴躍進看來，企業發債等方面節奏要快，否則政策變動的不確定性很多，這也容易帶來很多市場風險。

多位業內分析人士指出，隨著境內融資利好不再，公司債陸續到期，房企或轉戰海外或尋找新的融資渠道，后期的融資成本也將很難實現進一步壓縮，甚至可能出現反彈。(記者 高偉 北京報道)